Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость. Купить или построить многоквартирный малоэтажный дом и сдавать его в аренду. Риски и «подводные камни»

Среди потенциальных инвесторов бытует мнение о высокой надежности и относительной прибыльности такого финансового инструмента, как инвестирование в недвижимость. В качестве аргументов в его пользу приводится постоянное ее удорожание, доступность и возможность одновременного сохранения капитала с получением небольшого, но стабильного дохода. Действительно, такой вид капиталовложений имеет достаточно плюсов, однако наряду с ними имеются и особенности, характеризующие его с отрицательной стороны. Учитывая то, что большинству наших соотечественников может быть доступна только отечественная недвижимость, разберемся в данном вопросе на ее примере.

Инвестирование в российскую недвижимость: плюсы и минусы

Прежде всего, нужно признать тот факт, что инвестирование в недвижимость в России доступно далеко не всем. Это связано с низким средним доходом населения в сравнении со средней стоимостью недвижимости, вне зависимости от ее категории. Именно поэтому для большинства наших соотечественников, инвестиции в недвижимость не входят в круг вариантов для капиталовложений. Такая тенденция сохраняется, даже, несмотря на наличие множества механизмов, делающих такое инвестирование максимально доступным – покупка на ранней стадии постройки, ипотека, рассрочка и т.д.

Не стоит забывать и про низкую ликвидность недвижимости, которую в обязательном порядке стоит учитывать при вложении финансов. Так, инвестор должен учитывать то, что у него не будет возможности срочного высвобождения вложенных в недвижимость средств, по крайней мере, полной ее стоимости.

Кроме этого, распространяется ошибочное мнение, что недвижимость подвержена только росту цен на нее, падение не наблюдается в принципе. Однако рынок недвижимости, как и любой другой рынок подвержен как взлетам, так и падениям.

Яркий тому пример – цена на квадратные метры в Москве. 7-8 лет назад, стоимость 1 кв. м достигала 7 тыс. у.е. Даже несмотря на огромные инвестиции в недвижимость в Москве, сегодня такой показатель равен 3-3,5 тыс.

Похожие тенденции наблюдаются и в регионах России. Виной такому падению послужил финансовый кризис, от которого, правда, не застрахованы никакие инвестиционные инструменты.

Несмотря на все вышесказанное, инвестиции в недвижимость в России являются эффективным капиталовложением как минимум ввиду следующих причин, именуемых факторами инвестиционной привлекательности. Среди них можно выделить:

• Невозможность потери средств без их отчуждения;
• Полное отсутствие инфляционного риска;
• Возможность получения иных дивидендов без реального отчуждения недвижимости.

Так, недвижимость невозможно украсть, любые методы отчуждения четко отрегулированы на законодательном уровне. Наличие даже колоссальных темпов инфляции увеличивает стоимость недвижимости, а соответственно и доходов от нее. Более того, делая инвестиции в новостройки на стадии строительства и заключая договор с застройщиком, вы заранее обговариваете сумму, подлежащую уплате. Таким образом, инфляция никак не сможет повлиять на нее.

Что касается возможности получения иных дивидендов, то приобретенную недвижимость довольно часто и успешно сдают в аренду. В зависимости от вида аренды и вида недвижимости, в течение 4-10 лет, за счет аренды можно полностью окупить ее стоимость.

Возможные направления инвестирования в недвижимость

Было бы глупо рассматривать недвижимость как объект инвестирования, только с позиции получения дохода на резком скачке ее стоимости. На самом деле, количество стратегий и подходов к данному вопросу прямо зависит от разносторонности и фантазии инвестора. Поэтому в качестве некого ликбеза, рассмотрим самые популярные направления такого инвестирования, а именно:

• Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду;
• Инвестирование в новостройки;
• Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимость с целью сдачи в аренду

Данный вариант капиталовложений, нельзя рассматривать иначе, как инвестирование в недвижимость «для чайников». Он отличается простотой стратегии, распространенностью и минимальными рисками. Как уже говорилось, в зависимости от типа аренды, окупаемость данного способа инвестирования – от 4 до 10 лет. Кроме того, на ликвидность влияют выбор района, наличие ремонта, эксклюзивность архитектуры, планировки и т.д. В этом случае не самую важную роль играет цена недвижимости, что ярче всего проявляется в сравнении одинаковых по состоянию квартир, скажем в Москве и Калуге. Несмотря на разницу в несколько раз в стоимости, квартира в Москве, путем аренды окупится значительно быстрее, чем в Калуге, ввиду более высокого востребования и цены на аренду.

Инвестирование в новостройки

Такой подход к капиталовложению может дать существенный доход в сравнительно краткосрочной перспективе. Вкладывая финансы в строящуюся жилую недвижимость, инвестор заранее знает, что ее стоимость по окончании строительства однозначно вырастет. Однако не все так просто – всегда существует риск банкротства компании-застройщика. Такой риск может воплотиться в жизнь по разным причинам – от общего экономического кризиса, до банальной недальновидной политики самой компании. Более подробно про данный вид инвестиций вы можете прочитать в материале про то, как .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Данное направление инвестирования отличается особой привлекательностью, прежде всего из-за своей доходности, которая существенно выше, чем от жилой недвижимости. Инвестирование в коммерческую недвижимость, в большинстве случаев направлено на последующую сдачу этой недвижимости в аренду. Нужно отметить, что данный вид инвестирования подходит крупным инвесторам, поскольку требует существенных затрат и, хотя бы элементарных представлений об управлении ей.

Особенности капиталовложений в отечественную недвижимость

Считается, что инвестиции в зарубежную недвижимость, куда выгоднее вложений в отечественные строения. Экономические факторы, благоприятный климат и доступность ипотек, что дает возможность осуществить инвестирование в недвижимость без денег, делают заморское жилье куда привлекательней для вкладчиков, нежели российское. Но, несмотря на это, находятся также и люди, желающие вложить деньги в недвижимость и в нашей стране.

Безусловно, такие инвестиции в недвижимость в 2015 году требуют особой осторожности от вкладчиков, прежде всего из-за сложившейся кризисной ситуации. Ее влияние, в большей мере заметно на региональном уровне, особенно в небольших городах. Инвестиционная недвижимость на периферии практически отсутствует и каких-либо изменений в этом направлении не предвидится, чего нельзя сказать про крупные центральные города – миллионеры. Так, помимо уже привычных и традиционных для привлечения инвестиций в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, сегодня набирают обороты следующие города:

• Омск;
• Новосибирск;
• Самара;
• Казань;
• Челябинск и т.д.

Если со столицами все понятно – большой приток капитала и живой силы в Москву и Петербург порождают спрос на аренду любой недвижимости, то рост инвестиционной привлекательности в провинции обусловлен несколько другими факторами.

Прежде всего, это развитие промышленности, которая требует привлечения человеческого ресурса, требующего большего количества жилой недвижимости. К тому же отмечается повышение числа столичных компаний-застройщиков, которые проводят эффективные рекламные кампании. Потенциальным инвесторам важно знать, что среди вышеуказанных провинциальных городов, самая высокая цена на кв. м жилой недвижимости в Уфе, в то время как в Челябинске – самая низкая. В Казани спрос на коммерческие объекты существенно выше, чем в других городах, отчего выше и ее стоимость. Самара же, на протяжении последних нескольких лет находится в первых рядах по спросу на однокомнатные квартиры.

Несмотря на кризисную ситуацию и введение все новых санкций против России, эксперты предсказывают рост стоимости недвижимости и арендной платы за нее. Именно поэтому вложить в недвижимость крупную сумму, даже в такое нелегкое время будет выгодно.

Сегодня я начну рассматривать инвестиции в недвижимость как один из вариантов создания источника пассивного дохода. Сразу скажу, что эта тема достаточно широкая и объемная, и чтобы раскрыть ее хотя бы кратко понадобится целый цикл публикаций. Поэтому сегодня будет своего рода вводная статья, раскрывающая, что представляет собой инвестирование в недвижимость, какие виды инвестиций в недвижимость встречаются наиболее часто, каковы преимущества и недостатки этого способа вложения капитала.

– это вложение капитала в строящийся или завершенный объект недвижимости с целью будущего получения дохода. При этом доход от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости (тогда это будут капитальные инвестиции в недвижимость);

2. Доход от перепродажи недвижимости по более высокой цене (спекулятивные инвестиции).

Инвестирование в недвижимость может быть нескольких видов, исходя из объекта приобретаемой недвижимости и инвестиционных целей:

Виды инвестиций в недвижимость.

1. Инвестиции в жилую недвижимость. В данном случае инвестор приобретает квартиру или домовладение с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Частный инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости (офисное, торговое или складское помещение) с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

3. Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последнее время этот способ вложения капитала в недвижимость становится все популярнее. В этом случае инвестор приобретает объект недвижимости в одной из зарубежных стран с целью извлечения пассивного дохода (сдачи в аренду) или перепродажи.

4. Инвестиции в строящуюся недвижимость. Также достаточно популярный вид инвестиций, в основном предполагающий продажу объекта недвижимости после завершения строительства по более высокой цене.

Это самые широко распространенные виды инвестиций в недвижимость, о каждом из которых можно говорить отдельно, поэтому следите за обновлениями на Финансовом гении – в дальнейшем я буду публиковать отдельные статьи, рассматривающие все тонкости каждого из способов вложения капитала в недвижимость.

Теперь предлагаю рассмотреть основные преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость: насколько этот объект инвестиций интересен и выгоден для частного инвестора.

Преимущества инвестиций в недвижимость.

1. Недвижимость традиционно считается одним из самых высоконадежных инструментов для инвестирования, поскольку чаще всего либо растет в цене, либо цена стоит на месте. Кроме того, недвижимость не может упасть в цене до нуля (как многие другие объекты инвестиций, например, ценные бумаги), падение цен на недвижимость если и имеет место, то это происходит не столь существенно.

2. Недвижимость – это “осязаемый” объект инвестиций, который наглядно виден, и к которому можно прикоснуться, в отличие от других форм инвестирования, предполагающих вложение капитала в гораздо более виртуальные активы.

3. Недвижимость может быть в любой момент использована и для личных нужд инвестора, например, он может в ней жить, либо располагать свой бизнес (настоящий или будущий), если это коммерческая недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость предполагают два способа возможного получения дохода: пассивный доход от аренды или спекулятивный доход от перепродажи.

5. Инвестирование в недвижимость один раз дает возможность получать на протяжении всей оставшейся жизни, то есть, это могут быть долгосрочные инвестиции.

6. Объект недвижимости всегда можно продать, подарить родственникам, передать по наследству, использовать как залог в банке и т.д.

7. Инвестиции в недвижимость предполагают очень низкий риск потери капитала (риск полной потери при инвестировании в недвижимость на вторичном рынке стремится к нулю), что является самым неоспоримым преимуществом.

Это были основные преимущества инвестиций в недвижимость, а теперь давайте рассмотрим и недостатки.

Недостатки инвестиций в недвижимость.

1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости достаточно небольшой в сравнении с суммами необходимых инвестиций, во многих случаях он может быть даже меньше, чем доходность .

2. Недвижимость как инструмент для инвестиций обладает очень низкой ликвидностью. Это значит, что для того, чтобы продать ее в случае необходимости по выгодной или даже просто среднерыночной цене, могут потребоваться месяцы или даже годы.

3. Инвестиции в недвижимость влекут за собой дополнительные расходы: оплата услуг риэлторов, услуг нотариуса при заключении сделки купли-продажи и госпошлин, что в совокупности может вылиться в очень солидные суммы (до 5-10% стоимости объекта недвижимости).

4. Сама недвижимость после покупки тоже влечет собой дополнительные расходы: оплата , услуг охраны (если это коммерческая недвижимость), расходы на капитальный и текущий ремонт в случае необходимости, в некоторых случаях – налог на недвижимость и т.д.

5. Инвестирование в недвижимость предполагает наличие достаточно солидного капитала, что делает этот вид инвестиций малодоступным для широкого круга частных инвесторов. Однако это условие можно смягчить, если инвестировать в строящуюся недвижимость (на этапе строительства стоимость недвижимости существенно меньше) или в недорогие объекты, например, гаражи, дачи.

6. Инвестиции в недвижимость желательно производить при хорошем знании законодательной базы в этой области, т.к. на этом рынке работает немало мошенников и аферистов, и для человека, слабо ориентирующегося в законодательстве, всегда высок риск быть обманутым.

7. Существенные риски возникают и при инвестициях в строящуюся недвижимость, здесь они заключаются как в мошенничестве, так и в возможном возникновении проблем у компании-застройщика, которые не дадут ей достроить объект и сдать его в эксплуатацию.

8. Инвестирование в недвижимость в некоторых случаях подвергается и рискам вмешательства со стороны государственных органов или криминальных структур, которые захотят присвоить себе ваш “лакомый кусочек” и приложат все усилия, чтобы у вас его просто отобрать. В стране, где не соблюдаются законные права человека, а суды зачастую стоят на стороне тех, кто больше платит, такие риски достаточно велики.

9. Пассивный доход от аренды – величина непостоянная, в какие-то периоды отсутствия арендаторов объект недвижимости может простаивать, не принося доход, но принося расходы. При инвестировании в коммерческую недвижимость доход от аренды может существенно падать в периоды кризисных явлений.

10. Доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от действующего законодательства (в сфере налогообложения, размера госпошлин при продаже недвижимости, ограничений на владение или продажу и т.д.), которое в любой момент может измениться в худшую сторону.

Я постарался объективно рассмотреть все преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость. Для вас это информация к размышлению, из которой вы сами вправе делать выводы для принятия тех или иных инвестиционных решений.

На мой взгляд, инвестиции в недвижимость – это высоконадежный консервативный финансовый инструмент для частных инвесторов, обладающих крупными суммами личного капитала. Таким инвесторам я бы рекомендовал определенную долю (но не весь капитал!) своего инвестиционного портфеля вложить в недвижимость для снижения общего уровня риска в портфеле инвестиций. В то же время, необходимо отметить, что инвестирование в недвижимость, как впрочем и любой другой вид инвестиций, следует производить грамотно, с хорошим изучением рынка недвижимости и всех тонкостей законодательной базы, для того чтобы пассивный доход инвестора был максимальным.

На этом все. Следите за обновлениями на , чтобы более подробно узнать о важных нюансах инвестирования в недвижимость и других инструментов управления личными финансами.

Добрый день уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы продолжим разговор о способах инвестирования (инвестиции) в недвижимость, у которых есть свои плюсы и минусы.

Из данной публикации вы узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
• Различные варианты инвестиций в недвижимость;
• Особенности инвестиций в строительство;
• Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

• недвижимость обладает высокой ликвидностью;
• на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
• относительная доступность вложений;
• широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

• спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
• цены на объекты недвижимости довольно высоки;
• в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
• высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

1. покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
2. приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

• местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
• планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
• состояние — наличие и качество ремонта;
• инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

• вид из окна;
• этаж;
• соседи;
• контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

• минимальный уровень вероятности мошенничества;
• не требуется делать ремонт;
• отсутствие оплаты коммунальных услуг;
• процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
• относительно невысокие налоги;
• простое оформление;
• нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

• приобретение объектов на стадии строительства;
• вложение средств в готовые коттеджи;
• покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

• несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
• полная заморозка стройки;
• при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

• время существования фирмы;
• количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
• случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Другие варианты инвестиций в недвижимость

Приведенные выше варианты инвестирования самые популярные. Есть и другие способы, которые не менее перспективны, а потому также заслуживают внимания.

Вариант 6. Вложения в парковочные места

Такой вид инвестиций актуален для больших городов . Сумма, которая потребуется для вложения в этом случае относительно невелика. Парковочные места постоянно требуются водителям, поэтому спрос на их аренду не иссякает.

Более того, штрафы за парковку в запрещенных местах неизменно возрастают, автомобили все чаще увозят на эвакуаторе. Поэтому парковки всегда будут востребованы . Однако сложно в этом случае предсказать потенциальный доход, так как статистические данные по подобным вложениям отсутствуют.

Вариант 7. Участие в фондах недвижимости

Имеется в виду приобретение паев какого-либо фонда, вкладывающего средства в недвижимость.

Преимуществами такого способа инвестирования являются следующие:

1. недвижимость не оформляется в собственность инвестора, что зачастую очень удобно;
2. непосредственно вложениями занимаются профессионалы , у которых наработана определенная база для инвестирования средств;
3. высокая степень диверсификации.

Указанные выше преимущества позволяют инвестору быть уверенным в высокой доходности вложений.

Вариант 8. Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные в других государствах, обычно считаются гарантированным способом вложения средств. Например , жилая недвижимость редко дешевеет вне зависимости от места ее расположения. Более того, ее можно расценивать как вариант для будущего переезда. Именно поэтому большинство специалистов считают такие инвестиции достаточно выгодным вариантом, не лишенным перспектив.

Подводя итог, сведем описанные выше способы в таблицу, исключив дополнительные варианты , по которым мало статистических данных. Это значительно упростит их сравнение.

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Вариант	Уровень доходности	Особенности инвестирования
1) В жилую недвижимость	Высокий Примерно 30 -65 % за 3-5 лет	При приобретении объекта недвижимости для сдачи в аренду следует рассчитывать на длительные сроки
2) В коммерческую недвижимость	Высокий	Вложения должны осуществляться на максимально длительный срок
3) В землю	Средний	Минимальные налоги Более простая схема приобретения
4) В загородную недвижимость	Высокий	Доходность очень сильно зависит от местоположения и инфраструктуры
5) В строящуюся недвижимость	Высокий от 25 -30 % за срок реализации проекта (с этапа котлована до сдачи объекта в эксплуатацию)	Достаточно высокий риск потери средств при неправильном выборе застройщика

Из таблицы видно, что инвестиции в недвижимость — это долгосрочное вложение денег с довольно высокой доходностью. Про другие способы, мы рассказывали в одной из прошлых статей.

Доходные схемы (способы) инвестирования в недвижимость

3. Инвестирование в недвижимость — ТОП-18 способов вложения денег

Инвестируя деньги в недвижимость, можно получать доход большим количеством способов. Некоторые из них очевидны, другие знакомы не всем . Попробуем систематизировать максимальное количество информации о возможных вариантах заработка.

3.1. Инвестирование в недвижимость с целью получения дохода от сдачи ее в аренду — 12 способов

Один из вариантов — купить объект недвижимости и сдать его в аренду. При этом существует несколько способов получения дохода.

Способ 1. Приобрести квартиру, чтобы сдать ее в длительную аренду

Этот вариант является самым популярным способом зарабатывать деньги на инвестициях в недвижимость. Сдать квартиру труда не составит, ведь желающих снять жилье очень много. Важно, что зарабатывать можно и на относительно недорогих объектах недвижимости — комнатах в общежитии или даже в квартире. Кстати, о том , читайте в одном из наших материалов.

Плюсом такого способа является то, что нет необходимости прилагать множество усилий. Достаточно выбрать подходящих жильцов, подписать с ними договор и ежемесячно получать деньги.

Однако есть у такого метода и существенные минусы :

• низкий уровень прибыли;
• если купить квартиру с привлечением кредитных средств, вряд ли арендная плата перекроет платеж по ипотеке.

Такие минусы не имеют значения, если в квартиру не пришлось вкладывать деньги, например , при получении в наследство или приватизации. Если же приобрести недвижимость, таким образом окупать себя она будет очень долго.

Способ 2. Приобретение квартиры с целью посуточной сдачи в аренду

Этот способ получения прибыли от инвестиций в недвижимость является более прибыльным. Однако он требует достаточно больших усилий: понадобится почти каждый день показывать квартиру, выселять и заселять новых жильцов, делать уборку, стирать постельное белье и полотенца.

При сдаче квартиры посуточно важно правильно выбрать жильцов. Лучше всего, если это будут туристы или командировочные . Такие категории граждан снимают жилье на более длительный срок — до нескольких недель, так как это в любом случае выгоднее проживания в гостинице. Обычно такие жильцы ведут себя спокойно, и проблем с ними не возникает.

Сдавать квартиру молодежи, желающей повеселиться, менее предпочтительно. Это чревато жалобами соседей, испорченной мебелью и ремонтом, задымленностью от табачного дыма в квартире.

Если инвестор решает сдавать квартиру посуточно, можно посоветовать ему брать залог в размере стоимости проживания. Это станет страховкой на случай порчи какого-либо имущества. Нелишним будет также сделать копию паспорта.

Преимуществом такого способа инвестирования является более высокий уровень прибыли.

Среди недостатков можно назвать:

• вероятность порчи мебели и другого имущества;
• необходимость часто показывать квартиру, заселять и выселять жильцов;
• требуется регулярно проводить уборку и стирку.

Способ 3. Приобретение квартиры с последующей почасовой сдачей в аренду

Специалисты называют такой способ сдачи в аренду самым агрессивным . При этом он способен обеспечить максимальную прибыль.

При таком варианте заселять и выселять жильцов придется по многу раз за день. Поэтому желательно рядом со сдаваемой в аренду квартирой жить либо иметь офис.

Важно быть готовым к тому, что соседи могут начать высказывать претензии по поводу того, что на площадке постоянно ходят туда-сюда незнакомые люди.

Можно выделить несколько преимуществ такого способа сдачи в аренду:

• высокая доходность;
• при правильно организованной рекламе есть шансы сдавать квартиру почти круглосуточно.

Однако существует целый ряд недостатков этого варианта:

• постоянное заселение сомнительных личностей может привести к порче имущества;
• необходимо все время находиться рядом с квартирой, чтобы регулярно производить заселения и выселения;
• недовольство соседей;
• слишком частая смена постельного белья, а также уборка.

Способ 4. Покупка квартиры с целью организации хостела

Хостел – бюджетный тип гостиницы, который представляет собой предоставление в аренду койко-места в комфортной квартире.

Здесь обязательно наличие качественного евроремонта и всех необходимых для проживания удобств. При этом располагаться в квартире может 10-12 коек. Чаще всего такой вариант заселения выбирают люди, приехавшие в командировку, и туристы.

В хостелах обычно останавливаются те, кому нужно где-то переночевать, но за квартиру посуточно или гостиницу переплачивать не хочется. Цены здесь гораздо ниже, чем при других вариантах аренды. Они начинаются от 500 рублей .

Преимущества инвестирования в хостелы:

• высокий доход, если удалось обеспечить постоянное проживание клиентов;
• даже если какие-либо места будут не заселены, хозяин хостела будет в плюсе по причине большого количества коек.

Минусы хостелов:

• на первоначальном этапе нужно сделать шикарный ремонт, который следует поддерживать на должном уровне;
• затраты на двухъярусные кровати;
• возможны претензии со стороны соседей;
• придется уделять много времени рекламе, заселению, уборке;
• чтобы была возможность селить командировочных, придется , так как им нужны документы для отчетности.

И еще, к сожалению, не так давно вышел закон, запрещающий обустраивать хостелы в жилых помещениях. Поэтому, чтобы деятельность была легальной, придется купить объект коммерческой недвижимости .

Способ 5. Сдача в аренду приобретенного таунхауса

Таунхаус представляет собой европейский вариант жилья, отличительными особенностями которого являются небольшая этажность и максимальный комфорт проживания.

Кроме того, такой тип жилья располагается вдали от густозаселенных районов города, соседей здесь немного. Чаще всего это находящиеся вблизи от города поселки, окраины города, лесные массивы.

Аренда таунхаусов стоит особняком от сдачи квартир, потому что имеет свои особенности. Такой вариант может сочетать в себе посуточную, почасовую и помесячную аренду.

Преимуществами такого способа являются:

• возможность заселения арендаторов высокого социального статуса;
• при желании жилищный объект можно перепланировать, разделив на студии, и повысить тем самым количество одновременных арендаторов.

Среди минусов можно выделить то, что спрос на такую недвижимость гораздо ниже. Поэтому жильцов придется искать дольше обычного.

Способ 6. Инвестиции в коттедж или загородный дом для сдачи в аренду

У владельцев загородных домов и коттеджей редко возникают проблемы с получением дохода от такой недвижимости. Сдавать их можно как помесячно , так и посуточно . При длительной аренде важно, чтобы расстояние до города было небольшим, а рядом располагались удобные транспортные развязки.

Инвестиции в загородную недвижимость (коттедж, частный дом, дачу) для последующей сдачи в аренду

Если коттедж достаточно большой, можно сдавать только его часть. Во второй половине хозяин может проживать сам. Нередки случаи, когда недвижимость сдается только часть года. Например , летом хозяева живут в коттедже сами, а зимой его сдают.

Отличный вариант сдачи коттеджа – на Новогодние каникулы . В это время ажиотаж на место проведения праздника не утихает. Многие большие компании мечтают встретить Новый год в уютном коттедже, расположенном в красивом месте. Также можно предусмотреть возможность снять коттедж для проведения корпоративов.

Плюсами такого варианта заработка являются:

• стабильный высокий доход;
• возможность выбора среди большого количества вариантов – от сдачи части коттеджа до аренды только в праздники.

Недостатками аренды коттеджей можно назвать:

• необходимость расположения в непосредственной близости от города;
• наличие качественных подъездных путей.

Наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи площадью до 100 кв.м. Владельцам гораздо больших помещений можно посоветовать сдавать их в аренду частями. Но здесь следует предусмотреть наличие раздельных входов в здание.

Способ 7. Приобретение или постройка многоквартирного дома и сдача его в аренду

Те, кто имеет значительные денежные суммы, уже оценили возможность инвестирования средств в многоквартирные дома . Причем вполне реально здесь организовать такой вариант получения прибыли, когда в аренду сдаются абсолютно все квартиры, расположенные в доме.

Капитал в этом случае нужен весьма значительный . Но можно и сэкономить, построив бюджетное жилье, например из ЛСТК (лёгкие стальные тонкостенные конструкции). Кроме того можно увеличить количество квартир, если весь дом разделить на студии, которые к тому же пользуются наибольшим спросом.

Максимальный доход можно получить в том случае, если найти под постройку дома земельный участок с удобным расположением.

Плюсами такого варианта инвестирования является большой доход. При этом значительные ежемесячные поступления гарантированы даже при неполном заселении дома.

Среди недостатков можно выделить следующие:

• огромные первоначальные вложения;
• нередко не получается достаточно быстро найти земельный участок под строительство.

Способ 8. Вложение средств в зарубежные объекты недвижимости для сдачи по гарантированной аренде

Многие считают, что рынок зарубежной недвижимости более надежный и прибыльный. Поэтому он манит различных российских инвесторов от мелких до крупных .

У инвесторов нередко возникает вопрос, как наиболее безопасно сдавать в аренду недвижимость за границей, проживая в России. Самый простой вариант – заключение договора о гарантированной аренде с управляющей компанией (УК), в роли которой могут быть как застройщики, так и независимые фирмы.

В договоре на управление недвижимостью прописывается стоимость обслуживания, а также другие обязательства УК — от оплаты коммунальных платежей до последующей сдачи объекта недвижимости в аренду.

Самые выгодные условия предлагают во Франции , потому что именно там этот способ и возник.

Суть механизма заключается в следующей схеме:

1. инвестор приобретает недвижимость;
2. в квартире делается ремонт, покупается мебель;
3. дочерняя компания строительной фирмы сдает квартиру в аренду;
4. инвестор получает комиссионные, которые составляют от 3 до 6 процентов стоимости квартиры в год в зависимости от местонахождения недвижимости.

Преимуществом такого способа является то, что инвестору нет необходимости заниматься поиском жильцов. Все организационные моменты также берет на себя управляющая компания.

Типы недвижимости, которые доступны для покупки за рубежом, отличаются разнообразием. Здесь можно приобрести:

• виллы;
• мини-отели;
• апартаменты;
• квартиры на берегу моря;
• апарт-отели.

Если инвестировать средства в недвижимое имущество, расположенное в курортных зонах, можно быть уверенным, что пустовать оно не будет. Более того, стоимость такой недвижимости зачастую гораздо ниже , чем в крупных российских городах. Особенно существенная разница наблюдается при сравнении с Москвой.

Среди плюсов такого варианта инвестирования можно назвать:

• надежность;
• перспективность;
• возможность вложений любой категорией инвесторов;
• в случае гарантированной аренды можно получать пассивный доход. Который зачастую выше, чем при сдаче в аренду других объектов недвижимости.

Среди сложностей можно выделить:

• необходимость свободного владения иностранными языками;
• придется хотя бы один раз посетить страну, в которой планируется купить недвижимость;
• сложно найти информацию о юридических и законодательных особенностях зарубежных стран.

Способ 9. Приобретение номера в апартаментах на территории России и последующая его сдача в аренду

На рынке недвижимости в России постепенно все более популярными становятся апартаменты . Они очень похожи на обычные квартиры с готовым интерьером. Кроме того, здесь предоставляются традиционные для отелей услуги — консьержи, доставка еды и прочее.

К плюсам таких инвестиций относятся:

• более низкая стоимость по сравнению с квартирами аналогичного размера;
• высокий уровень гостиничного сервиса;
• обычно высоко развита инфраструктура. Нередко в самом здании расположены фитнес-залы, рестораны, кафе, салоны красоты;
• апартаменты можно сдать в аренду через управляющую компанию, инвестору не придется самому заселять жильцов.

Среди недостатков апартаментов можно выделить следующие:

• низкая степень регуляции в законодательстве;
• апартаменты имеют статус нежилого помещения, поэтому оформить в них прописку не получится;
• предложений апартаментов на рынке пока немного.

Способ 10. Приобретение и последующая сдача в аренду коммерческой нежилой недвижимости

Отдельным пунктом инвестирования в недвижимость стоит покупка коммерческих площадей . Это могут быть теплый или холодный склад, производственные объекты, помещения в торговых и офисных центрах, нежилые помещения в жилых домах, цоколи, подвалы и многие другие объекты.

Инвестиции в такую недвижимость популярны по причине большого спроса на нее. Огромное количество бизнесменов ежедневно ищут новые площади для ведения деятельности. Их потребности различны: одним нужны помещения с высокой проходимостью, другим — с низкой стоимостью аренды.

Плюсы вложений в коммерческую недвижимость:

• стабильная прибыль;
• можно на некоторое время снизить арендные платежи, чтобы удержать арендаторов;
• разнообразие вариантов сдачи, например, по частям;
• зависимость дохода от размера площадей, которые могут составлять сотни и даже тысячи квадратных метров.

Среди минусов коммерческой недвижимости как объекта инвестирования можно назвать:

• затруднения с поиском арендаторов на большие площади;
• во время кризисных ситуаций возможны проблемы со сдачей в аренду.

Способ 11. Перепланировка и разбивка помещения на отдельные изолированные недвижимые объекты меньшей площади для последующей сдачи в аренду

В основе этого способа создание нескольких изолированных объектов жилой недвижимости на площади одного помещения. Иными словами, инвестор, имея однокомнатную квартиру , может разделить ее на 2 студии . В результате, прибыль от сдачи в аренду по сравнению со сдачей без изменений увеличивается минимум в полтора раза .

Для перепланировки подходят квартиры с наличием одной, двух, трех комнат, а также коттеджи и таунхаусу. Могут возникнуть трудности с законным проведением таких мероприятий. Тем не менее, обычно их удается решить .

Преимущества такого способа заключаются в увеличении прибыли благодаря созданию нескольких изолированных помещений.

Недостатки заключаются в необходимости проведения перепланировки и технически сложного ремонта, а также в согласовании внесенных изменений.

Способ 12. Покупка гаража, бокса или машиноместа для сдачи в аренду

Этот вариант подходит для инвесторов, которые желают вкладываться в недвижимость, но не обладают большой суммой денег.

Чаще всего покупают гаражные боксы, места на парковках, в том числе подземных, а также гаражи.

Преимуществом такого способа является низкий уровень ценового входа. В некоторых регионах для приобретения подобных недвижимых объектов достаточно иметь около трехсот тысяч рублей.

Существенным недостатком является низкая доходность.

3.2. Инвестирование в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи - 5 способов

Зарабатывать, инвестируя средства в недвижимость можно не только на аренде, но и на продаже. Для этого также есть несколько способов.

Способ 13. Приобретение земельного участка для последующей перепродажи

Это один из самых простых способов инвестирования. Достаточно купить земельный участок, дождаться роста цены на него и продать. При этом не нужно вкладывать большие средства и усилия на его содержание.

Помимо перепродажи можно на приобретенной земле построить дом, таунхаус либо коттедж. После этого недвижимость можно продать или сдать в аренду .

Преимуществами такого варианта инвестирования являются:

• большой выбор земельных участков различного назначения;
• если планируется последующая продажа, потребуется приложить минимум усилий.

Недостатки проявляются, когда земля покупается для строительства. В этом случае потребуются дополнительные усилия и финансовые затраты.

Способ 14. Приобрести квартиру в момент строительства, а когда дом сдадут в эксплуатацию, продать

При таком способе недвижимость (чаще всего квартиры ) покупается на ранних стадиях строительства.

При этом возможны варианты:

• купить недвижимость в самом начале стройки, когда есть только котлован или нижние этажи;
• инвестировать средства на более поздних этапах строительства.

Здесь действует прямая зависимость. Чем раньше приобретена недвижимость, тем большую прибыль можно получить после сдачи дома в эксплуатацию. В некоторых случаях прибыль инвестора достигает до 45 -50 % и более. Но чтобы получить такой доход, квартиру нужно купить минимум за полтора года до окончания строительства.

Важно принять во внимание высокий риск недостроя , который характерен для нашей страны. Шанс остаться без квартиры довольно большой. Поэтому безопаснее и быстрее всего получить прибыль можно, приобретая квартиру на последних стадиях строительства .

Преимуществами рассматриваемого способа являются:

• не требуется заниматься поиском, вселением и выселением жильцов;
• доход ближе к пассивному — достаточно купить недвижимость на этапе постройки, а когда она будет готова, продать;
• прибыль достаточно высока, так как недвижимость и материалы постоянно растут в цене.

Недостатком этого варианта является достаточно высокий риск недостроя.

Способ 15. Приобретение квартиры в плачевном состоянии, проведение отделочных работ и продажа

В современном мире в квартирах нередко живут низшие слои населения, например , алкоголики, наркоманы. Естественно, что жилье у них находится в плачевном состоянии . В итоге в квартире отвратительная сантехника, ободранные стены, ужасный запах.

Встречаются и другие квартиры, подходящие для этого способа инвестирования. Это так называемые бабушкины варианты — недвижимость, в которой долгое время жили пенсионеры, которые не могли ухаживать за ней должным образом. Чаще всего к таковым относятся квартиры в домах старой застройки, которые эксплуатируются несколько десятилетий.

Подобные квартиры привлекают инвесторов. Их можно купить по очень низкой стоимости, сделав ремонт, довести до приличного состояния. После этого такую квартиру можно продать по среднерыночной цене или даже дороже. (О том, и какие документы нужны для ее продажи, мы рассказали в прошлом выпуске).

Можно также использовать такую недвижимость для разных вариантов сдачи в аренду.

Преимуществом такого варианта инвестирования является то, что продав такую квартиру после ремонта, можно получить существенную прибыль. Более того, можно сдавать ее в аренду, имея регулярный пассивный доход.

Недостатками этого способа являются:

• необходимость дополнительных затрат на ремонт;
• спрос на неблагополучные квартиры гораздо выше предложения, за такой недвижимостью охотятся многие риелторы, поэтому подбирать вариант можно очень долго.

Способ 16. Покупка недвижимости, находящейся в залоге или под арестом по сниженной цене с целью последующей перепродажи

Нередко банки в процессе кредитования берут недвижимость в залог. Если заемщик не в состоянии оплачивать взятые на себя обязательства, обремененная недвижимость переходит в собственность банка. Кредитные организации зачастую стараются продать бывшие объекты залога как можно быстрее, максимально снижая цену на них.

Преимуществом такого варианта инвестирования выступает возможность приобретения недвижимости по ценам гораздо ниже рыночных.

Среди недостатков такого варианта можно назвать:

• сложность процедуры проведения торгов, потребуется время, чтобы во всем разобраться;
• на поиск подходящего объекта недвижимости может потребоваться много времени;
• необходимо регулярно следить за объявлениями о подобных вариантах продажи;
• купить такую недвижимость можно только за наличный расчет, схемы выдачи ипотечных кредитов здесь не применяются.

Способ 17. Строительство дома с нуля и продажа его после готовности

Такой вариант инвестирования довольно популярны потому, что земельные участки и непосредственно недвижимость с течением времени дорожают. Дом, построенный самостоятельно, обойдется дешевле квартиры такой же площади, причем разница может достигать 100 %.

При таком варианте практически отсутствует риск недостроя. Он кроется только в финансовых возможностях инвестора, которые лучше рассчитать сразу. Значительно снизить сумму вложений могут те, у кого есть навыки строительства и несколько человек помощников.

При одновременном возведении нескольких домов появляется возможность сэкономить на строительных материалах. Кроме того, первоначальный капитал можно взять в кредит . Есть шанс оформить ипотеку на постройку загородного дома.

Чаще всего строят дома и коттеджи . При наличии большой суммы можно возвести таунхаус или даже небольшие дома из нескольких квартир.

Преимуществ у такого варианта инвестирования несколько:

• высокая доходность в случае успеха;
• возможность использовать дом в своих целях.

Среди недостатков можно назвать:

• инвестор должен разбираться во всех этапах строительства;
• если возведение дома планируется с использованием наемных рабочих, придется самостоятельно следить за ходом строительства.

3.3. Оригинальные (необычные) способы вложения

Помимо вышеописанных схем получения дохода от сдачи в аренду или перепродажи недвижимости есть и другие способы заработка на инвестициях в недвижимость. Это могут необычные идеи , например, как представленный ниже вариант.

Способ 18. Переоборудование морского контейнера в жилое помещение

Для России такой тип загородной недвижимости является новым . По своей сути он напоминает обычную бытовку, но комфортно обустроенную. Такой дом – самый доступный вариант . Здесь даже строить ничего не нужно. Достаточно установить контейнер, сделать качественный ремонт, протянуть коммуникации.

Когда комфортные условия для проживания будут достигнуты, в таком доме можно жить самому или продать его . Если вблизи участка расположены автомагистрали, вполне реально сдать такой дом в аренду .

Затраты на создание такого жилья невелики. Контейнер можно купить б/у примерно за 100 000 рублей . Ремонтные работы и подведение коммуникаций обойдутся еще примерно в 150 000 рублей . В принципе этого вполне достаточно, чтобы получить приемлемое жилье.

Любопытно, что в случае необходимости в будущем такой дом можно перевезти на новое место.

Например , приобретен участок, на котором планируется строительство капитального дома. Во время проведения работ можно жить в доме из контейнера. Когда стройка будет закончена и работы переведены на другой участок, туда же можно будет перевезти и дом.

Если говорить об инвесторском интересе, дом из контейнера, если его красиво отделать, вполне можно сдать в аренду . Конечно, такая аренда гораздо дешевле, чем в полноценном доме, но спрос на такое жилье будет всегда. Это связано с тем, что многие люди ищут для проживания как можно более дешевые варианты.

Подойдет такой вариант и тем, кто покупает землю, но не имеет на данный момент возможности начать стройку. В этом случае на земельном участке можно разместить дом из контейнера, жить в нем самому. Если же сдавать такое жилье, можно копить на строительство или гасить взятый на покупку земли кредит.

Достоинства такого варианта инвестирования следующие:

• низкая стоимость жилья;
• можно создать креативный интерьер, необычный дизайн снаружи дома.

Недостатком является то, что далеко не каждый согласится жить в доме из контейнера. Однако если приложить максимум фантазии и сделать жилье достаточно комфортным, отбоя от арендаторов не будет.

Таким образом, способов заработка на недвижимости огромное количество. При выборе подходящего следует ориентироваться на свои предпочтения, а также имеющийся капитал.

Пошаговое руководство для новичков и начинающих инвесторов по инвестированию в недвижимость

4. Как начать инвестировать в недвижимость – 5 простых шагов

Вне зависимости от того, какой способ заработка будет выбран, инвестиции в недвижимость должны быть последовательными и осмотрительными . Это позволяет минимизировать уровень риска и максимизировать получаемую прибыль.

Важно придерживаться определенной последовательности, чтобы инвестиции были комфортными и безопасными.

Шаг 1. Определить уровень финансовых возможностей

Прежде всего, инвестор должен определиться, какой денежной суммой он располагает . Именно это определяет, в какой тип недвижимости будут вложены деньги.

При этом важно помнить , что инвестировать можно только свободные денежные средства , которые не предназначены для оплаты жизненно важных потребностей инвестора.

Если капитал инвестора небольшой, то выбирать придется из инвестиций в земельные участки или жилье на этапе строительства. Стоит продумать и варианты увеличения капитала за счет заемных средств и привлечения соинвесторов.

Шаг 2. Изучение предложений

Одним из важнейших этапов любого инвестирования является анализ рынка . От него зависит размер будущей прибыли.

Чтобы совершить реально выгодное приобретение, нужно потратить довольно много времени на анализ текущей рыночной ситуации.

Действительно большую прибыль обычно получают те инвесторы, которые сумеют досконально изучить тенденции и нюансы рынка.

Шаг 3. Выбор объекта для инвестирования

Важно правильно выбрать объект недвижимости , в который будут вложены средства. Некоторые инвесторы, обладающие значительным капиталом, предпочитают инвестировать в элитное жилье и различные эксклюзивные варианты (например , пентхаусы или квартиры, в которых есть террасы) . Стоят такие объекты значительно дороже, однако у них и ликвидность выше. Особенно это касается крупных мегаполисов.

Если принято решение вкладываться в строящиеся объекты, следует выбирать те из них, строительство которых ведется одним этапом . Стоимость такого жилья постоянно растет по мере появления новых этажей. Поэтому желательно вложить средства в такую недвижимость на как можно более ранней стадии .

С точки зрения уровня прибыли недвижимость на вторичном рынке менее привлекательна для инвесторов. Зато такое жилье можно купить в ипотеку и сразу сдать в аренду.

Шаг 4. Покупка объекта недвижимости

На этом шаге очень важно правильно и как можно дешевле провести процедуру оформления объекта недвижимости. Тем инвесторам, у которых нет достаточного опыта таких покупок, стоит обратиться к помощи юриста или опытного риелтора . Он поможет грамотно оформить сделку в соответствии с законодательством.

Важно также помнить о налоговых нюансах сделки . С ними следует ознакомиться заранее .

Шаг 5. Извлечение прибыли

Чтобы получить прибыль, остается перепродать или сдать в аренду купленную недвижимость. При этом срок окупаемости зависит от целей приобретения.

Например , если будет перепродана квартира, которая находится в новостройке, доход будет получен за 2 -3 года . Но не стоит забывать, что при продаже жилья, находящегося в собственности меньше 5 лет, придется заплатить налог .

Аренда представляет собой более долгосрочные инвестиции. Окупаемость в этом случае настанет только через 6 -9 лет . Но при этом риски инвестирования гораздо ниже. Более того, сдаваемая в аренду недвижимость останется в собственности инвестора. В случае необходимости ее всегда можно будет продать.

Инвестор должен понимать, что осуществляя инвестиции последовательно, переходя от шага к шагу, можно значительно снизить уровень риска и повысить доходность.

Популярные направления инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости + последовательные этапы грамотного вложения капитала

5. Инвестиции в строительство недвижимости — 5 надежных вариантов для вложения средств + основные этапы инвестирования

Инвестиции в строящуюся недвижимость сегодня очень популярны. Они представляют собой отличный способ заставить деньги работать. Поэтому так важно разобраться во всех нюансах и тонкостях этого вопроса.

5.2. В какое строительство лучше вкладывать деньги — ТОП-5 вариантов + сравнительная таблица

Можно выделить несколько различных направлений, позволяющих инвестировать деньги в строящуюся недвижимость. Выбор зависит от опытности инвестора , а также размера вкладываемого капитала .

Ниже приведены пять самых популярных и наименее рискованных варианта вложений в строительство.

Вариант 1. Инвестиции в жилье (квартиры) в строящихся домах

Этот вариант считается одним из самых доступных способов вложений, которому присущи минимальные риски. Цель таких инвестиций долгосрочная – приобрести жилплощадь (квартиру) на этапе строительства, а когда оно будет окончено, продать или сдать в аренду .

При выборе объекта для приобретения важно учесть следующие показатели:

• местонахождение – расстояние до ближайших транспортных развязок, остановок общественного транспорта, станций метро;
• планировка жилого помещения;
• инфраструктура – есть ли в непосредственной близости школы, детские сады, крупные магазины;
• перспективы развития района в будущем.

Важно также помнить, что наибольшим спросом на рынке пользуются малогабаритные квартиры – с одной или двумя комнатами.

Вариант 2. Коттеджи (частные дома)

К коттеджам традиционно относят дома и дачи, которые находятся за городом. Такая недвижимость может быть достаточно прибыльной. Особенно высок спрос на коттеджи в крупных городах. Их жители стремятся обеспечить себе возможность отдыха вдали от городской суеты, пыли, шума и загазованности.

Самыми перспективным считается инвестирование в коттеджи на этапе фундамента .

При выборе объекта для приобретения следует обратить внимание на несколько показателей:

• статус района;
• есть ли коммуникации;
• насколько развита инфраструктура.

Значение могут иметь и другие параметры, от которых зависит комфортное проживание.

Вариант 3. Гостиницы и отели

Опыт инвесторов во всем мире позволяет понять, что срок окупаемости таких вложений составляет порядка 4-6 лет. Это очень хорошие показатели , тем более в крупных городах всегда есть спрос на качественные жилые помещения со стороны приезжих.

Вариант 4. Производственные площади

Такой способ вложения средств больше всего подходит тем инвесторам, у которых уже имеется опыт работы с недвижимостью. Важно до момента покупки строящихся производственных площадей определиться с целью такого инвестирования.

Наибольшим спросом в этом варианте пользуются следующие объекты:

• мебельные фабрики;
• строящиеся объекты пищевой промышленности;
• производства бытовой химии и товаров первой необходимости.

Начинающим инвесторам вкладываться в производственную недвижимость лучше всего, воспользовавшись услугами профессионалов: ПИФов или управляющих компаний.

Вариант 5. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Это еще один вариант, который больше всего подходит достаточно опытным инвесторам.

В качестве коммерческой недвижимости выступают следующие объекты:

• торговые помещения – ТЦ, магазины и супермаркеты;
• рестораны, бары и другие заведения общепита;
• центры для развлечения, занятия спортом и образования;
• офисные и деловые центры;
• склады, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные помещения.

Для мегаполисов характерны вложения в офисные и торговые площади. Они пользуются высоким спросом со стороны бизнесменов, ищущих площади для аренды. Владельцы таких объектов, поддерживая их в надлежащем состоянии, получают стабильную прибыль.

Именно сдача в аренду считается лучшим способом заработка на коммерческой недвижимости. Для этого варианта характерна большая сумма первоначальных вложений и длительный срок окупаемости (не менее пяти лет).

Сравнить варианты инвестиций в строительство помогает представленная ниже таблица:

Тип недвижимости	Особенности инвестирования	Срок окупаемости
1) Строящиеся жилые дома/новостройки	Если по окончании строительства сдать недвижимость в аренду, прибыль возрастет, но и срок окупаемости будет выше	1 -2 года
2) Частные дома, дачи, коттеджи	Важно учесть местоположение и инфраструктуру района
3) Гостиничные объекты	Перспективный вариант для мегаполисов и курортных зон	4 -6 лет
4) Производственные площади	Подходят для ПИФов, то есть коллективных вложений	8 -10 лет
5) Коммерческая недвижимость	Желательно иметь опыт инвестирования в недвижимость	6 -9 лет

Из таблицы видно, что самым интересным вариантом для частного инвестора являются инвестиции в строительство жилья , а именно покупка квартир в новостройках с целью перепродажи.

5.1. Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья?

Средний срок возведения жилого дома составляет 2 года. За это время стоимость жилых помещений в нем увеличивается примерно на 45 -75 % .

Застройщикам выгодно привлекать средства инвесторов. Это позволяет избежать банковских кредитов и в то же время собрать сумму, необходимую для возведения дома. Поэтому на старте продаж, который обычно приходится на самые ранние этапы строительства, стоимость жилья минимальна .

Особенно большая разница в цене наблюдается при возведении микрорайонов или достаточно крупных жилых комплексов. Такие жилищные массивы возводят поэтапно. Девелоперы устанавливают минимальную первоначальную стоимость квартир, чтобы привлечь первую волну покупателей, а также создать положительный имидж.

В итоге, инвестируя средства в строящуюся недвижимость, после сдачи дома в эксплуатацию можно получить суммы в два раза большие первоначальных вложений . Единственное, что может насторожить инвесторов – риск , что строительство будет приостановлено или совсем прекратится.

Постепенно с течением времени стоимость жилья возрастает по мере продвижения строительства. Специалисты установили, что строительство каждого дополнительного этажа увеличивает стоимость недвижимости примерно на 3 %. Поэтому, чем раньше будут инвестированы средства, тем большая прибыль в будущем будет получена.

Рассмотрим достоинства и недостатки инвестиций в строящиеся объекты недвижимости.

Среди плюсов (+) можно выделить следующие:

• высокий уровень рентабельности, а также ликвидности;
• надежность – жилье крайне редко дешевеет (особенно это относится к крупным городам);
• высокий уровень предложения, а значит, большой выбор недвижимости для приобретения;
• различные способы использования недвижимости в будущем (перепродажа или аренда).

Получается, что одна удачная инвестиционная сделка способна приносить прибыль в течение многих лет. Например , купив квартиру в строящемся доме, инвестор может в будущем сдать ее в аренду. В итоге он получает пассивный доход , который не ограничен никакими временными рамками.

Есть у такого способа вложения средств и минусы (-) . Основной заключается в том, что спрос на жилье определяется огромным количеством факторов. Например , в кризис многие не покупают квартиры, решив отложить такое мероприятие на неопределенный срок. А также есть колоссальный риск того, что строительство жилого дома может быть заморожено (приостановлено) или вовсе прекращено в связи с финансовыми трудностями застройщика.

Но стоит заметить , большинство специалистов, сравнивая вложения в строящуюся недвижимость с другими способами инвестирования средств, делают вывод о том, что они гораздо менее рискованны, чем, например, .

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

• репутацию фирмы;
• сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
• отзывы;
• насколько опытна компания в комплексном строительстве;
• сколько инвесторов у застройщика;
• партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
• насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

• инфраструктура;
• близость остановок общественного транспорта и станций метро;
• прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

• оформить договор долевого участия;
• вступить в строительный кооператив;
• зарегистрировать инвестиционный вклад;
• заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

• когда планируется закончить строительство;
• каковы условия расторжения;
• цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
• штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
• форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

• неэффективное управление;
• нецелевое использование средств;
• нехватка финансов;
• высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

Рекомендация 1. Сделать перепланировку и согласовать (узаконить) её

Перепланировка объекта жилой недвижимости – наиболее простой вариант, который позволяет сделать жилье более функциональным, не изменяя его общей площади. Если провести мероприятия по перепланировке грамотно, можно увеличить стоимость квартиры или дома на 15 -30 % .

При этом не стоит проводить несогласованную перепланировку . Все планирующиеся изменения должны быть зарегистрированы в занимающихся этими вопросами органах. На сегодняшний день это архитектурный отдел в БТИ , а также районной администрации.

Важно знать, что законодательство запрещает вносить некоторые виды изменений в планировку, например , сносить несущие стены, а также расширять кухню за счет жилой площади, увеличивая ее размеры более чем на четверть.

Рекомендация 2. Пристроить дополнительные площади

Такой вариант увеличения стоимости доступен для частных домов и коттеджей . Там можно построить дополнительные этажи, переоборудовать чердаки в мансарды, построить балкон или веранду, внести прочие архитектурные изменения.

Рекомендация 3. Сделать качественный ремонт

Если сделать качественный ремонт, цена квартиры вырастет примерно на 15 -25 % . Прибыль будет выше, если ремонт сделать самостоятельно , вложив средства только в покупку материалов.

Важно покупать качественные материалы . Покупатели вполне могут отличить добротные расходные от дешевых китайских.

Рекомендация 4. Перевести жилую недвижимость в коммерческую или наоборот

Изучив спрос на недвижимость в определенном районе, можно переводить нежилую недвижимость в жилую и наоборот. Получение прибыли от перепрофилирования жилых площадей в коммерческую актуально для крупных городов, особенно для деловых районов и проходимых улиц.

Таким образом, важно не только вложить средства в недвижимость, но и в последующем постараться извлечь из нее максимум прибыли. А как это сделать, мы рассказали выше.

Способы вложения денег в недвижимость при малом капитале

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

• стратегии;
• как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
• вложения в различные виды недвижимости;
• аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

• покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
• приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
• вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
• консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

1. Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
2. Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

Недвижимость издавна считается самым надежным способом сохранения собственных средств. Ни деньги, ни бриллианты, ни золото, не дают такой гарантии сохранности:

• Деньги уничтожаются инфляциями и денежными реформами.
• Золото и другие драгоценности движимы, и их можно легко потерять.

Однако недвижимость может также стать способом вложения денег для получения прибыли, то есть реальным бизнесом.

Инвестиция в недвижимость может осуществляться разными способами и в разных масштабах:

• покупкой и перепродажей квартир жилого фонда;
• сдачей помещения в аренду;
• открытием посреднического бизнеса (частное риэлторство или риэлторское агентство);
• покупкой или арендой коммерческой недвижимости.

Не все они доступны:

Для покупки жилой недвижимости или аренды коммерческой требуются большие начальные средства. Такие инвестиции производятся в основном коммерческими организациями, которые под свой бизнес-проект могут получить кредит в банке.

Зарабатывать на сделках покупка-продажа жилых помещений может и любое физическое лицо с необходимым для этого начальным капиталом. Но любой бизнес с недвижимостью рискован: быстрого заработка здесь нет, и можно вместо заработка получить убыток.

Сегодня из-за падения цен на жилье количество инвесторов в сделках покупки составляет около 15%:

• для сравнения — в пиковом 2008 г. таких бизнес-сделок осуществлялось около 66%.

Такой инвесторский порыв объяснялся бумом на жилье, возникшем в результате непрерывного роста цен в конце 80 -х — начале 2000 г.

Если купить жилье в начальной фазе роста, то заработок может быть многократным:

• у тех, кому повезло купить недвижимость в 1992 г, в 2008 прибыль получилась десятикратной и выше.

Однако рассчитывать на подобное теперь не стоит:

• Период бурного роста цен вряд ли повторится в ближайшее время.
• Пока отечественный рынок в целом находится в понижательной фазе.

Но в области цен уже наметилась дивергенция:

• Цены на дорогое жилье в новостройках Московского региона выросли в феврале на 10%.
• Доступное жилье подорожало на 2%.
• В то же время недвижимость в крупных столичных центрах, в том числе и в Москве, пока продолжает дешеветь, очевидно, по причине того, что оно слишком дорого.

Новостройка — самое дешевое жилье для инвестиций

Покупать жилье в инвестиционных целях лучше в новостройке, желательно на стадии «котлована»:

В самом начале строительства цена дешевле примерно на 30% - именно на такую прибыль (при стабильном рынке) может рассчитывать инвестор.

Однако нужно учитывать все риски долевого строительства: на ранних строительных этапах они максимальны. Чтобы снизить риски, нужно покупать недвижимость у солидного опытного девелопера.

Признаки хорошего девелопера:

• большое количество сданных в прошлом объектов;
• продажи осуществляет в поле действия закона Ф3−214 «О долевом участии»;
• кредитуется в государственном банке, тщательно фильтрующем партнеров.

Требования к инвестиционной квартире

При покупке под продажу желательно покупать квартиру в монолитном доме, так как ее можно будет продать дороже.

На цену квартиры влияет:

• благоустроенность прилегающей территории;
• развитость инфраструктуры, включающей важные социальные объекты (больница, школа, детсад, маркет, аптека);
• близость остановки метро и транспортной центральной артерии;
• рейтинг района.

Покупку квартиру желательно привязать к планам строительства метро.

Интерес сегодня представляет недвижимость за пределами МКАД, так как она растет в цене, когда к району подводится ветка метро:

• Так, подведение метро в Мытищах предположительно повысит цены там на 30%.
• Ожидается повышение цен примерно на 15% и в Королеве, расположенном в 8 км от Мытищ.

Самое дешевое жилье в Московском регионе

Квартира для инвестиции вовсе не обязательно должна быть в Москве, тем более если цены растут в Подмосковье.

В Зеленограде — самое дешевое жилье

Самые недорогие новостройки в Зеленограде, но город удален от МКАДА. Инфраструктура ничем не уступает обычным спальным районам внутри МКАД. В данный момент там возводится жилой комплекс комфорт-класса:

• самая дешевая квартира-студия площадью около 20 м 2 стоит порядка 1.7 млн руб.

Следующие места в списке самых дешевых районов занимают:

• Солнцево (в 2017 г. там планируется открытие линии метро);
• Северный;
• Некрасовка;
• Дмитровский;
• Южное Бутово.

Полный список районов с ССЖ и общей строительной площадью — в конце статьи.

Инвестиция в недвижимость путем сдачи ее в наем

При таком способе заработать можно при любых ценах на недвижимость, ведь аренда всегда востребована:

Дороговизна жилья и недоступность кредитов вынуждают людей искать съемное жилье.

Конечно, для того чтобы заняться арендным бизнесом, необходимо либо лишнее свободное жилье, либо начальный капитал:

• как минимум — для субаренды недвижимости с целью ее последующей сдачи в наем;
• как максимум — на покупку квартиры.

Окупаемость вложений

Покупая недвижимость целенаправленно с мыслью заработать на аренде, нужно быть готовым к тому, что окупится она нескоро:

• для средней однокомнатной московской квартиры — срок окупаемости составляет до 15 лет;
• для двушки — 16 — 17 лет;
• для трехкомнатной квартиры — до 24 лет.

Самая ужасная окупаемость у ипотечной квартиры:

• Во-первых, она сама требует длительных выплат по кредиту и процентам на протяжении 10 — 20 и больше лет
• Стоимость квартиры в итоге возрастает в два-три раза.

О какой окупаемости может идти речь? Ипотека — это вечная кабала, непригодная для инвестиции при столь высоких процентах.

Требования к инвестиционной квартире под аренду

• Под аренду лучше покупать однокомнатную квартиру, так как они наиболее востребованы.
• Для сдачи в наем подойдет и панельный дом.
• В целом для квартиры, предназначенной для аренды, требования менее высоки, так как она сдается на время, однако не исключено, что в будущем инвестор захочет ее продать или поселиться сам. Поэтому все же лучше покупать недвижимость одинакового качества как для продажи, так и для аренды.

Жилье редко покупается с единичной целью заработать на нем. Если в семье подрастает ребенок, то купив однушку и сдав ее в аренду, инвестор к моменту совершеннолетия своего чада подготовит ему великолепный подарок — дорогую квартиру, которая окупит себя за годы, пока растет ребенок. Таким образом подарок получится для дарителя бесплатным.

Инвестиции в недвижимость без начального капитала

Не верьте в фантастические истории о том, что можно заработать, не вложив при этом ни копейки. Это сказки для мечтателей и лентяев:

• Даже если вы сдаете в аренду свое личное жилье, его нужно привести в порядок, а значит потратиться на ремонт.
• Поиски вариантов, даже и без посредников, тоже потребуют затрат, в виде, например, объявлений.
• Придется проводить текущий ремонт и оплачивать часть коммунальных услуг, согласно договору.

Поэтому какие-то начальные деньги все же нужны.

Как заработать, имея квартиру в Москве

Столица, где стоимость жилья свыше 2000 $ - настоящая «золотая жила» для коренных москвичей, желающих заработать на инвестиции в недвижимость:

• Можно продать свое жилье в столице, купив дешевле в Подмосковье, а вырученные деньги вложить в субаренду: арендовать помещение под коммерческий наем.
• Еще один вариант -снять квартиру в Московском регионе, где самое дешевое жилье, а свою квартиру тоже сдать в наем. Прибыль пустить на дальнейшее развитие бизнеса: например, переоборудовать столичную квартиру под хостел и сдавать ее посуточно.
• На худой конец, если проживаете в двухкомнатной квартире, вторую комнату можно сдать в наем.

Самый дешевый способ инвестиции

Самый малозатратный способ инвестиции в недвижимость — частное риэлторство.

Посредничество в сделках не требует наличия начального капитала, так как заработок строится на комиссионных, получаемых от клиента. Однако этот бизнес очень непрост:

• придется изучать много информации, много говорить и ходить;
• искать клиентов частному риэлтору гораздо сложнее, чем профессиональному агентству;
• нужно обладать хорошими коммуникативными качествами.

Работа может начать приносить плоды примерно через год, когда появятся навыки, но на что-то до этого времени нужно ведь жить. Поэтому частное риэлторство можно рассматривать как дополнительный приработок и как первую ступень в построении своего бизнеса, путем открытия собственного риэлторского агентства.

Видео: Инвестиция в недвижимость.

Самые дешевые районы Московского региона
Скачать список цен на недвижимость

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим? », то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость ».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

• Без ремонта.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

• Новостройки.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений, так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

• Недострой.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

• Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

• Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

• Субаренда.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

• Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

• Кредит.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

• Займ.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

• Инвесторы.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

• Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru . Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.