Данная статья посвящена взвешенным практическим советам по продаже квартиры. Каждому из нас, если таковая задача стоит, хотелось бы это сделать как можно скорее, не прогадав по стоимости. Сейчас мы детально рассмотрим, какие действующие механизмы можно или необходимо использовать при решении этого вопроса.
Для начала потребуется определиться в выборе способа продажи. На сегодняшний день существуют три основных варианта: самостоятельная продажа, услуги риэлтора и срочный выкуп вашей квартиры агентством недвижимости. Возможны, конечно, смежные способы, но общей картины это не меняет.
Разберем первый упомянутый вариант:
Самостоятельная продажа квартиры собственником
Предположим, Вы решили заниматься продажей самостоятельно. Тогда надо четко уяснить какие текущие задачи предстоит решать в одиночку. Например, надо будет скрупулезно изучить все актуальные «рабочие» предложения на рынке. Сопоставить с собственным жильем. Найти подходящие посещаемые рекламные порталы, которыми пользуются профессионалы, где сфокусирована определенная аудитория, готовая к покупке. Потребуется время на составление и размещение грамотного объявления. Придется потратить «некоторую» сумму денег на публикацию или регулярное поднятие на первые места. Ваше объявление просто могут не увидеть или проигнорировать!
Не стоит успокаивать себя мыслями о «лучшей» цене, которая продает сама. Тем более, понятие хорошей стоимости сегодня несколько размыто, ведь тысячи новых предложений появляются ежедневно, а мы же хотим все-таки по возможности продать дороже. А как показывает практика сделать это совсем не просто.
Основные ошибки, с которыми предстоит столкнуться
1. Я могу сам продать быстро квартиру без помощи риэлтора .
Весьма спорное утверждение, особенно в конце зимы 2017 года. Если просмотреть любой известный ресурс, рекламирующий продажи, невооруженным глазом видны бесконечные страницы поиска по заданным критериям. Безмерное превосходство предложений над спросом, объявления часто дублируются, цены схожи и создается впечатление, что фотографии и описание многих квартир взяты из одного источника. Уверяем Вас, ваше объявление тоже начнут клонировать и звонить по указанному телефону станут посредники, предлагая свои услуги. Единственный способ быстро продать – это сознательно и ощутимо занизить стоимость собственных «квадратных метров». Но тогда надо быть готовым продать по заниженной стоимости. Иначе все время будет уходить на принятие звонков с объяснениями, почему ваша цена на самом деле не такая. В конечном итоге объявление могут «забанить» (снять с показа) за несоответствие цены. Результат: потерянное время и деньги.
Маловероятное утверждение. Дело в том, что иногда даже известные и раскрученные порталы не приносят клиентских звонков. Объявлений очень много, каждое новое смещается вниз по списку. При особой популярности ресурса уже в течение первого часа ваше объявление может оказаться на второй странице. Поднятие, как мы писали, платное, а премиум-статус на многих модных площадках ударяет по карману. И разовым платежом тут не обойтись. На «Авито», к примеру, «премиум» длится лишь неделю – потом потребуется новый платеж; «Циан» списывает с вашего счета деньги каждый день – при недостатке средств или заканчивающемся сроке объявления сразу снимает его с показа. А база «Winner» вовсе доступна только риэлторам, так как она платная и ее требуется скачивать, устанавливать и продлевать регулярно подписку (по поводу Виннер, в любом случае придется обращаться к знакомому риэлтору).
3. У меня хорошая квартира, поэтому моя цена устроит покупателя .
Если стоимость квартиры по разным причинам будет завышенной, интересующийся клиент может искать ваш телефон не один месяц. Посмотрите сами, какое количество похожих на ваше предложений, но по более низкой цене, размещают конкуренты – собственники, риэлторы, посредники. Но располагая временем, не боясь предстоящих проблем, не нуждаясь в сиюминутных деньгах, пробуйте и дерзайте. Но, если что-то пошло не так – наш совет обратиться к специалистам. По крайней мере, будет возможность получить некоторую информацию, которая, безусловно, сможет Вам помочь в вашем нелегком деле.
Несколько советов от агентства «АБ Риэлти» по быстрой продаже квартиры
· Изучаем обстановку. В первую очередь, продавая квартиру, необходимо на все сто процентов изучить конкурентные предложения. По Москве и по вашему району – полное владение ситуацией крайне понадобится! За сколько ваш сосед или житель соседнего дома продает свою квартиру, сам или через агентство, через какое и какие результаты (звонки, показы)? Прогуляйтесь вокруг вашего дома, по двору, присмотритесь к объявлениям, висящим на досках объявлений – там можно найти информацию о возможной цене – а чуть позже мы вернемся к уличным объявлениям. И не забывайте, более ликвидны однокомнатные квартиры, трехкомнатные продать гораздо сложнее. На скорости продажи скажется положительно престижность вашего района, экология вокруг жилья, развитая инфраструктура, состояние подъезда и наличие спокойных соседей.
· Вернемся еще раз к стоимости. Все-таки не советуем ставить завышенную цену в объявлениях, и даже такую как у конкурентов. Наш Вам совет – поставьте немного меньшую цену. С одной стороны Вы выгодно смотритесь среди прочих предложений, с другой получаете высшие позиции по одному адресу или категории на некоторых рекламных порталах (например, Cian.ru, на Avito.ru к сожалению нет такого приоритета). И в принципе в процессе приема звонков будет вырисовываться более четкая картина для понимания. Нет звонков – скорее всего цена недостаточно снижена, или что-то неверно указано в объявлении. Может быть, оно даже не активно. Такое случается в интернете, стоит лишний раз зайти в личный кабинет и проверить состояние. Да, и будьте готовы к дубликатам (совершенно по разным ценам) вашего объявления, которые будут «плодиться» усилиями разных агентов. Для чего они это делают, спросите Вы? Некоторые так поступают для привлечения клиентов, другие, «поймав» звонок от клиента, будут настойчиво предлагать свои услуги. Либо перезвонят потом Вам с предложениями снизить цену для якобы своего клиента. Вред в данном случае кроется в эффекте рассеивания внимания потенциального покупателя. Клиенты, особенно ищущие квартиры от собственника, путаются среди схожих объявлений, сомневаясь, чей номер набрать первым.
· Реклама как двигатель торговли. При продаже квартиры все средства хороши! Интернет, недорогие газетные публикации (скажем, местные информационные издания), расклейка бумажных объявлений, уведомление наиболее активных друзей и знакомых о продаже. Можно поискать объявления с пометкой «куплю», хотя по нашему опыту это, как правило, скрытый риэлтор в поисках собственника. Но быть может именно Вам повезет. И отдельным текстом мы расскажем о стратегии продажи квартиры на рекламных порталах.
· Состояние квартиры. Непременно надо подготовить квартиру к показу. Доделать кое-где затянувшийся ремонт, убрать комнату от лишних вещей, уделить внимание санузлу (многие покупатели первым делом идут туда), помыть кухню и окна. Последнее время в крупных городах появилась тенденция мгновенно заезжать в квартиру после покупки. И во время показа клиент сразу прикидывает «шансы» на проживание, а подготовившийся хозяин получает дополнительный бонус.
· Разговор с потенциальным покупателем. После наших предыдущих советов Вы хорошо подготовлены к предстоящей встрече. Поэтому такие вопросы как: «В чем причина продажи квартиры?», «Какие соседи?», «На руках все документы для сделки?», «Консьерж?», «Торг?» - Вас врасплох не застанут. Судя по голосу или внешнему виду клиента, определив возраст, рассказывайте про местную инфраструктуру по соответствующим интересам. Пожилым людям упомяните вскользь о новом зеленом парке и доброжелательных соседях, а молодые рады будут слышать о спортивных клубах, кафе, удобной транспортной доступности. Визит совершает семейная пара, расскажите о близлежащих школах или детских садах. Главное – импровизируйте, но не заходите слишком далеко!
· Готовность документов. Особо обращаем внимание на важность наличия всех требуемых для заключения сделки купли-продажи документов. Ведь не исключено, что прямо во время показа от покупателя поступит предложение заключить предварительный договор и внести аванс. Обидно, если вдруг выяснится отсутствие согласия вашего супруга/супруги или не выписанные с жилплощади члены вашей семьи. Самый идеальный вариант (Вы это увидите при просмотре других объявлений в интернете) – «в квартире никто не прописан, один собственник».
· Уличная расклейка. В первом абзаце мы уже писали про уличные объявления, которые висят на подъездах, заборах, столбах. Реально работающий механизм продажи. Но оговоримся, придется найти опытного расклейщика. Вас просто не хватит! И не забудьте изучить текст и оформление объявлений конкурентов. Вам это точно понадобится.
Тонкости работы с рекламными порталами
Рекламные порталы по продаже недвижимости однозначно являются действенными инструментами в крупных городах. Есть порталы, которые хорошо работают (буквально по пальцам пересчитать), есть менее эффективные площадки. Самое интересное, что те и другие могут являться платными сервисами. Скажем, сложно сравнивать по эффективности Cian.ru и Sob.ru, но оба ресурса берут за размещение деньги. А вот, например, если Вы в поисках покупателя на загородный дом, можно посоветовать Cottage.ru (к сожалению данный ресурс рекомендовать уже нельзя, так как на данный момент добавление на него объявления невозможна, скорее всего, портал на грани закрытия), где выставление объявлений происходит бесплатно. Поэтому отнеситесь к этому вопросу внимательнее.
1. Cian.ru
Сильный действенный портал исключительно по недвижимости с огромной посещаемостью свыше 100 тысяч в день. Постоянно рекламируется на телевидении и прочих рекламных площадках. Действительно приносит звонки и живых клиентов. Но на сегодняшний день практически полностью стал платным ресурсом. Для обычного пользователя доступно лишь одно объявление бесплатно по трем основным категориям: квартиры, дома, нежилые помещения. Обладая большим количеством объявлений, приходится платить за каждое по 5-7 рублей в сутки. И все бы ничего, но для лучших позиций в выдаче этого портала желательно купить тариф «Премиум», который уже стоит от 15 до 30 рублей в сутки (сейчас там цены сильно отличаются в зависимости от тарифа и географии). Да, и как уже говорилось выше, регулярно требуется посещать личный кабинет, контролируя статус и активность вашего объявления.
2. Avito.ru
Мощный известный ресурс со своей аудиторией. Посещаемость зашкаливает за 5 млн. человек в день. Но площадка продает не только недвижимость, посему количество визитов по поиску жилых метров можно примерно сравнивать с предыдущим ресурсом. Для продажи квартир в Москве и области объявления считаются платными, публикуются на 30 дней. Стоит сие удовольствие 139 рублей для столицы и 119 для Подмосковья. Разово. Но помните, буквально в день публикации ваше объявление станет «сползать» вниз, активно оставляя первые позиции. На следующий день ваша квартира будет на второй или третьей странице выдачи. И даже, если у Вас заниженная стоимость, портал не покажет вашу квартиру на первом месте. Поднятие объявления в Avito платно, по стоимости немногим дороже разовой публикации, правда, размещают информацию уже на 60 дней. Есть дополнительные пакеты, услуги и статусы, стоящие по-разному. Можно упомянуть «Премиум-размещение», которое реально увеличит просмотры вашего объявления. Но данная услуга недешева и, по нашему мнению, местная аудитория предпочитает искать предложения по аренде квартир в ущерб продаже. Поэтому много звонков даже не ждите.
3. Kvadroom.ru
Достаточно демократичный в плане размещения объявлений портал. Вы имеете возможность разместить неограниченное количество объектов. Есть свои премиум-статусы: Лидер, Эффектив, Рывок. Они платные, примерно от 100 рублей до 600 на месяц. Но по нашему опыту особого эффекта от этих услуг нет, да и звонков почти не будет. Единственной пользой назовем здесь бесплатную публикацию обычного объявления. Но модерация тогда займет пару дней.
4. Gdeetotdom.ru
Проверенный заслуженный сайт. Но есть тревожные сомнения по утрате позиций среди основных конкурентов и как следствие посещаемости. Объявления размещаются платно, но недорого – 14 рублей за 28 дней (хотя последнее время некоторые объявления стали размещать бесплатно, например, участки). Премиальные объявления у них выделяются цветом и показываются одними из первых. Стоимость премиального объявления по квартирам в Москве на месяц (вернее на 28 дней) составляет 336 рублей. Рекомендовать не станем, у портала все-таки низкая эффективность. Пожалуй, стоит ограничиться обычной публикацией за 14 рублей. Удобнее оплачивать из Яндекс.кошелька.
5. Move.ru
Располагает неплохой посещаемостью около 17 тысяч человек, что вполне неплохо для такого сайта. Полностью посвящен теме недвижимости. Допускает бесплатное размещение более, чем одного объявления. Есть такие услуги как «Закрепление», «Премиум» и «Поднятие», которые действуют от одной до четырех недель, и стоят 898, 449 и 225 рублей как раз за 4 недели. От себя рекомендуем бесплатную публикацию вашего объекта на сайте. Она (публикация) моментальна.
6. Irr.ru
Старые добрые «Из рук в руки». Сайту более 14 лет, приличная посещаемость, сравнимая с Цианом. Есть собственные vip-услуги: «Сделать горячим» и «Сделать премиум». Они дорогие и малоэффективные. Есть просто «Поднять» и «Выделить цветом». Поднимают один раз, цветом выделят на 7 дней. За деньги: 70,80 руб. и 35,40 руб. соответственно. Но зато одно объявление опубликовать бесплатно позволят точно. Не так давно начали собственную рекламную компанию, поэтому есть некоторые шансы на звонки. Одно объявление бесплатно разместить удастся.
7. Sob.ru
Одно объявление обойдется в 150 рублей за месяц, но опубликовать его разрешат вместе с четырьмя другими, тоже за 150 каждое. Итого 1000 рублей в месяц. Первый тариф этого ресурса, и самый дешевый. Остальные дороже. Сложно советовать площадку, особенно при невозможности опубликовать менее 5 объявлений.
Как видите порталов достаточно много, хотя гарантированно говорить об эффективности каждого несколько сложно. При этом мы перечислили самые раскрученные из них, а в реальности продавцу предстоит столкнуться с гораздо большим количеством площадок, досок-объявлений, прочих агрегаторов недвижимости. Есть еще Mirkvartir.ru или Realto.ru , но чувствительно общую картину они не меняют. Рассматриваем бесплатные публикации, не ожидая чуда. Кстати еще посоветуем размещать на Mail.ru в разделе недвижимости. А вот база Виннера (baza-winner.ru) платная закрытая, только для профессиональных риэлторов.
Да, существуют еще сервисы размещения объявлений, которые публикуются на сотнях рекламных досок и на перечисленных выше порталах. В качестве примеров: Jcat.ru или Afy.ru . Но некоторые из них платны, другие «почти» платны или неприятно удивят новичка своим запутанным интерфейсом. Оттуда могут прийти звонки, но в условиях сегодняшнего кризиса трудно рекомендовать подобные сервисы к обязательному использованию.
Мы бы от себя еще порекомендовали поиск местечковых информационных порталов. Там зачастую есть возможность «повесить» объявление о продаже недвижимости. А плюсы заключаются в местных заинтересованных посетителях, которые смогут превратиться в потенциальных покупателей. Наши специалисты постоянно используют эту «фишку».
Вы все еще хотите продавать квартиру самостоятельно? Или?
Давайте разберем вариант продажи квадратных метров с помощью риэлтора
Заключением договора с агентством недвижимости могут оказаться отсутствие лишнего времени и нежелание тратить неизведанные бюджеты на рекламные нужды. Опытный риэлтор, имея многолетние наработки, с первых шагов просчитает все шансы, подготовит необходимый комплекс мероприятий, ненавязчиво «подтолкнет» собственника к стоимости, способной активно конкурировать в нынешних условиях.
Какие плюсы? Ваш телефон не будет разрываться в самые неожиданные моменты, и разговоры с чужими людьми возьмет на себя другой человек, договариваясь вместо Вас о будущих показах. Все рекламные затраты берет на себя агентство без каких-либо претензий. Оформление дополнительных документов с успехом можно поручить агенту часто даже не оплачивая дополнительных расходов. Большинство агентств недвижимости обладает собственным траффиком и наработанной базой клиентов, которым можно будет предложить ваш объект уже в день обращения.
И не бойтесь эксклюзивного договора! Ведь что такое «эксклюзив»? Никто никогда в трезвом уме и твердой памяти не станет забирать ваши документы на квартиру, как многие думают. Это абсолютно не нужно! Агентству важно, прежде всего, единственное право на продажу , то есть на рекламу с целью привлечения клиентов. В тексте договора черным по белому прописывается невозможность продажи данного конкретного объекта третьими лицами помимо указанной компании. И к другим риэлторам ваши покупатели не уйдут! Сторонние агенты, если у них вдруг появится клиент, просто вынуждены будут обратиться к вашему риэлтору. Он в свою очередь обо всем договорится, чтобы состоялся полноценный показ.
Перечислим еще раз все преференции продажи квартиры через агентство недвижимости:
· Профессиональная оценка квартиры с учетом конкуренции и изменяющейся динамики рынка недвижимости
· Мгновенное размещение информации на большом количестве рекламных ресурсов, отслеживание статуса объявлений (поднятие, обновление), полное ведение полноценной рекламной компании
· Собственная клиентская база агентства
· Оперативный сбор недостающих документов по доверенности
· Выгодная и грамотная презентация квартиры, способная увеличить желание клиента купить вашу жилплощадь в разы
Срочный выкуп квартиры как крайняя мера
Проясним для начала, как работает срочный выкуп. Собственнику срочно понадобились деньги, но он ясно понимает, что быстро продать жилплощадь не удастся. Тогда он обращается в специализированное агентство, занимающееся срочным выкупом. Контора в сжатые сроки выкупает квартиру по заниженной стоимости, а хозяин практически мгновенно получает живые деньги на руки.
Советовать владельцу жилья такой способ или нет? Все зависит от насущных потребностей. Быстро найти покупателя за 1-2 недели даже в столичном регионе сейчас не получится. Но благодаря срочному выкупу процедура передачи прав на квартиру займет всего несколько дней. Хотя собственнику предстоит сильно опуститься по цене. Размер скидки может доходить до 30-40 %. И заинтересованность агентства будет напрямую зависеть от общего состояния и привлекательности вашей квартиры.
На заметку: если прочитав нашу полезную, как мы надеемся, статью о том, как грамотно выставить на продажу квартиру, Вы решили обратиться в наше агентство за помощью, рекомендуем ознакомиться со страницей « »
Дополнительные советы посетителям нашего сайта, как быстро продать квартиру:
К сожалению начавшийся 2017 год не принес долгожданных изменений на рынке продаж. Приходится констатировать, что для продавца жилых метров рынок является «падающим», то есть предложений много, а спрос гораздо меньше. Соответственно, у покупателя сейчас хороший козырь в рукаве – он может выбирать, диктуя свои условия. В том числе снижение цены. А ведь продавец совершенно не готов к этому! Квартира, скажем, покупалась за 10 млн., а приходится продавать за 7-8! Это первое с чем приходится мириться сейчас. Поэтому основной совет: продавцы, настройтесь скрепя сердце на дисконт для вашего покупателя. Иначе не продадите! Указав максимальную стоимость, помогаем продать конкуренту в первую очередь.
Второе . Не забывайте, основная цена реализуемой жилплощади состоит из местоположения квартиры. Об этом мы писали выше, где сказано: «У меня хорошая квартира, поэтому моя цена устроит покупателя». Адрес вашего жилья (в порталах-то в большинстве случаев запрошенный поиск привязывается к адресу – некоторые продавцы даже «фейкуют», меняя адрес, дабы привлечь звонки) может не соответствовать сегодняшним пожеланиям клиентов, или площадь и планировка квартиры будут совсем не те, которые могут быть интересны покупателю. Есть, конечно, рецепты решения таких проблем. Об этом мы тоже выше писали. Вкратце: подготовка к показу, фотографии, умение отвечать на вопросы покупателя, правильная цена и грамотное объявление.
Третье . Мы не зря здесь упомянули про фотографии. Подготовить нужное (не 2-3 шт.) количество крайне необходимо. Сколько? Например, Cian позволяет опубликовать любое количество, а Avitoограничивает собственника 20 шт. Мы бы посоветовали золотую середину – от 15 до 25, не более. Особенно «выгодные» места вашего жилья фотографируйте не один раз, не с одного ракурса. Желательно запечатлеть квартиру с помощью хорошего или профессионального аппарата с широкоугольным объективом. Вот на эту тему для более подробного ознакомления.
Четвертое . Уберите по возможности личные вещи из комнат – они отпугивают покупателей. Проверьте перегоревшие лампочки, уделите время уборке подъездной коридорной части перед вашей входной дверью. Еще одна об этом для вашего внимания.
Пятое . Все-таки грамотное объявление. Заголовок. На некоторых порталах, между прочим, заголовки можно править. Например, на Авито. В последствие люди, ищущие подходящие объявления, быстрее и проще найдут ваше. Советуем писать подробно и развернуто. Не так интересно читать объявление из двух фраз типа: «Продается двухкомнатная квартира 52 кв. м. после ремонта. В квартире есть всё необходимое. Звоните!» Укажите количество собственников, как долго жилье находится в собственности, серию дома, год постройки, осуществленный городом капитальный ремонт. Опишите преимущества: недавний ремонт, дорогая бытовая техника или мебель (если оставляете новым хозяевам), красивый вид за окном, развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность. Даже последний этаж обыгрывается «отсутствием шумящих соседей сверху», а первый подойдет людям уже немолодым, зависимым от лифта. есть развернутая информация об этом. Не забудьте про дополнительные бонусы, если таковые имеется: машино-место на парковке, кладовое отделение, зимний сад, большой общий коридор, который закрывается и т. д. В завершении напишите какую-нибудь побуждающую к действию фразу: «жду вашего звонка», «расскажу любую информацию», «документы готовы к сделке», «покажу в любое время», «лучшее предложение в этом районе и прочее».
Как можно понять после прочтения продажа квартиры это непростое занятие, требующее к себе усиленного внимания и, безусловно, траты денежных средств и времени. Итак, не готовы заниматься реализацией самостоятельно – звоните нашим специалистам, имеющим серьезную практику по всем таким вопросам.
Допустим, что вы решили продать свою квартиру и на вырученные деньги с доплатой приобрести другое жилье.
Допустим так же, что после продажи вам есть где жить, в противном случае пришлось бы совершать альтернативную сделку. А альтернативная сделка подразумевает продажу с одновременным подбором жилья и осуществление сделки купли-продажи в один день.
Рассмотрим вариант чистой продажи. В этом случае без риэлтора может обойтись любой человек, если он конечно не законченный лентяй. Таким образом вы сэкономите от 4 до 8% от стоимости продаваемой квартиры (комиссия риэлтору).
Этап первый – выставление на продажу
Первое, что вы должны сделать – определить стоимость вашего жилья. Для этого необходимо провести целенаправленное маркетинговое исследование, то есть исследовать рынок недвижимости. Думаете, это сложно? Попробуйте.
Можно посоветовать два основных ресурса, которыми необходимо пользоваться. Первый – это риэлторская база недвижимости, которой пользуются ВСЕ риэлторы и агентства недвижимости – Второй – сайт «Из рук в руки»- или бумажная версия (газета). Дополнительным ресурсом может быть база , но она не слишком популярна, т.к. заточена в большей степени под аренду помещений.
Итак. Заходите на winner, задаете условия поиска (ваш район, кол-во комнат, площади, тип и этажность дома) и просматриваете объявления. База содержит объявления за последнюю неделю, поэтому вся информация актуальна. Найдите объявления, в которых содержится информация о квартирах, максимально похожих на вашу. Проследите закономерности (цена часто зависит от удаленности дома от метро, этажа, состояния (под отделку, ремонт и пр.) и определите разумную цену. Цена должна быть конкурентоспособной, нет смысла завышать ее, если вы не уверены в каких-либо характеристиках вашего жилья (например, эксклюзивная отделка или рядом находится городской парк). Учитывайте так же наличие консьержа и состояние подъезда, кол-во лифтов и тамбура.
Покупатели делятся на две группы: тех, кто покупает «стены» с целью сделать ремонт под себя и тех, кто хочет заехать в готовое жилье. Вопреки бытующему мнению о том, что состояние квартиры при продаже не имеет особого значения, качественный ремонт (особенно капитальный) значительно влияет на сроки продажи и цену. Можно с большой долей уверенности сказать, что стоимость ремонта при продаже квартиры реально «отбить».
В особой степени все вышесказанное относится к продаже однокомнатных квартир. Люди, покупающие однушки, как правило, не располагают огромными денежными средствами и хотели бы заселиться как можно скорее. Именно они и обращают внимание на состояние труб, проводки, стен и сантехники.
Продать «убитую» квартиру в старом панельном доме, если у нее нет никаких других преимуществ по цене выше средней рыночной – практически невозможно. Поэтому адекватно оценивайте ее стоимость. Капитальный ремонт с отделкой «эконом» нынче обходится примерно в полмиллиона рублей. Учитывайте эту сумму – если вы сделаете ремонт, то можете поднять цену даже больше чем на полмиллиона, если ремонта нет, скостите хотя бы тысяч на триста.
Определите самую высокую (разумную) из возможных цену и самую низкую (ниже которой вы не готовы опускаться. И выставляйте квартиру по самой высокой, тогда вы сможете оценить реакцию покупателей. И если звонков не будет, через определенное время снижайте. Так делают все. Или почти все. Потому что есть люди, которым нужно продать квартиру срочно (и они сразу ставят реальную цену без торга), а есть люди, которым «не горит», эти последние могут годами вывешивать свое объявление.
После того, как вы определите стоимость своего жилья, не поленитесь и сделайте фотографии. Сфотографируйте комнату, кухню и санузел при хорошем освещении. Фотографии должны быть качественными, в квартире на момент съемки должен быть идеальный порядок. Объявления с фотографиями в первую очередь привлекают внимание покупателей, у них создается в голове определенный образ и преждевременное положительное представление о вашей квартире.
Затем вы можете разместить свое объявление, где подробно укажете все необходимые характеристики. Заполняйте все необходимые поля, дабы отсечь звонки «из любопытства», ибо звонков с уточнениями характеристик (если таковых нет в объявлении) будет много.
Вам обязательно будут звонить посредники, и узнав о том, что вы являетесь хозяином продаваемой квартиры, начнут склонять вас к сотрудничеству. Смело отказывайтесь, говорите, что у вас есть риэлтор. На вопросы – почему продаете сами, не отвечайте, или отвечайте, что вам так удобнее, потому что звонки под контролем. Никакой другой риэлтор при продаже не сделает ничего иного – все они так же размещают объявления в базах недвижимости.
Этап второй – показы
В ответ на ваше объявление откликнутся как риэлторы, так и частные лица, которые хотят приобрести квартиру самостоятельно. Для продавца в данном случае не играет особой роли с кем работать. Риэлтор потенциальных покупателей может облегчить процесс на этапе проверки документов (он сам проверит пакет документов на квартиру, осуществит проверку вашей квартиры на юридическую чистоту, вам не нужно будет особенно напрягаться для того, чтобы убедить покупателей в том, что ваша квартира чистая) и на этапе сделки (он объяснит покупателям что и когда нужно сделать, какие документы подписать, в какой момент передать деньги и т.д.).
Сбор необходимых документов для продажи можно осуществить и заранее, а можно на этапе продажи. Дело в том, что у некоторых документов существует «срок годности», и оформляя их заранее вы рискуете тем, что если продажа затянется, придется оформлять их заново. О том, какие документы нужны для продажи вы прочтете в отдельной статье.
Имейте в виду, что юридически свободная квартира (квартира, в которой никто не прописан) имеет преимущество, так как люди не хотят приобретать жилье вместе с прописанными людьми (при альтернативных сделках такое случается часто). Поэтому если вам есть куда выписаться временно – выписывайтесь, это сыграет вам на руку. Юридически свободная, не обремененная, более трех лет в собственности квартира – идеальный вариант для покупателей.
Итак, начали поступать звонки. Будьте предельно любезны, внимательны и терпеливы, так как вам придется отвечать на одни и те же вопросы по нескольку раз в день. Старайтесь организовывать просмотры так, чтобы было удобно вам. Для этого заведите ежедневник, распределяйте время (на каждого уходит примерно минут 15). Обычно люди смотрят квартиры по будням в вечернее время, после работы. Записывайте телефоны тех, с кем договариваетесь о встрече, за час до назначенного времени перезвоните и уточните – ничего ли не изменилось в планах. Ибо бывают случаи, когда покупатели (особенно если они без риэлтора) просто забывают о встрече, или находят другой вариант и не считают нужным сообщить об этом тому, с кем договорились раньше. Если вы живете в продаваемой квартире, то просто прождете зря, а если приедете на показ через всю Москву и не встретитесь с покупателем – стопроцентно потеряете не только время, но и нервы испортите. Если у покупателей есть риэлтор, то он о встрече, конечно, не забудет, в крайнем случае риэлтор перезвонит и сообщит о переносе встречи или об отказе от осмотра.
Во время показа имейте под рукой копии или оригиналы правоустанавливающих документов (оригиналы лучше все-таки показывать на встрече, когда покупатель уже определился и готов внести аванс), а так же экспликацию и кадастровый паспорт. Покупатели, если заинтересуются квартирой, обязательно захотят их изучить.
Во время просмотра нужно не только отвечать на вопросы, но и задавать свои вопросы. Как продавцу, вам важно знать какая ситуация возникла у потенциальных покупателей. Ведь эти люди также могут продавать свою квартиру, быть при этом «альтернативщиками» или иметь свободные деньги на руках, что конечно более предпочтительно. Сейчас на рынке недвижимости появилось значительное количество покупателей-ипотечников, им будет посвящен отдельный материал, но в целом их пугаться не стоит. В случае с ипотечниками вы должны понимать, что квартиру продаете конкретному лицу, но в дальнейшем она будет под обременением у банка, а значит именно банк будет проверять продавца, документы и квартиру на чистоту.
В идеале вам нужен покупатель с деньгами на руках, но таких людей на рынке очень мало. И такие покупатели имеют огромное преимущество перед другими, в некоторых случаях они даже могут диктовать свои условия. Но продавая свою квартиру как свободную (без альтернативы) вы имеете все шансы найти такого покупателя, потому как он в свою очередь будет искать свободную квартиру. Кстати, в кругу риэлторов таких покупателей принято «носить на руках», т.к. только они могут замкнуть цепочку из альтернативных квартир (иногда выстраиваются цепочки из 10-15 квартир).
Поэтому если к вам пришел покупатель с деньгами, советуем быть с ним поласковее, и быть может даже имеет смысл пойти на торг.
Если на первом этапе вы все сделаете правильно, то через какое-то время (от одной до трех недель) появится заинтересованное в покупке лицо. И вот тогда вам понадобятся оригиналы документов и ксерокопия вашего паспорта, а так же форма авансового договора или договора о задатке (смотри на сайте в разделе «Документы»).
Одно важное отступление: необходимо знать разницу между понятиями «аванс» и «задаток». В подавляющем большинстве продавцы принимают авансы и избегают задатков, потому как последние возлагают на них более серьезные обязательства.
Итак:
«Аванс (франц. avance) – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату…». Здесь можно уточнить, что аванс скорее необходим покупателю, чтобы подтвердить свое намерение купить квартиру. После внесения аванса продавец не имеет права продать квартиру третьему лицу (такой пункт желательно предусмотреть в договоре) и может быть спокоен относительно намерения покупателя. Если покупатель по каким-то причинам передумает, аванс не возвращается, что также должно быть прописано в договоре.
Если после внесения аванса передумал продавец, то он может просто вернуть деньги несостоявшимся покупателям без объяснения причин, если в договоре не предусмотрены иные условия.
«Зада́ток – некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору». В случае принятия задатка, продавец не имеет права отказаться от продажи квартиры и если все же передумает, то должен будет вернуть задаток в двойном размере, как бы выплачивая штраф со своей стороны.
Если вы являетесь продавцом, то лучше принимать аванс, если же являетесь покупателем, то лучше вносить задаток. Вот такая забавная особенность, которую обязательно нужно знать.
Этап третий-сделка
Итак, наступил день проведения сделки. Заранее вы вместе с покупателем должны определить отделение банка, в котором намереваетесь совершить сделку.
В назначенное время вы должны явиться в банк, чтобы подписать договор купли-продажи. До того, как он будет подписан, необходимо заключить договор о предоставлении в аренду индивидуального банковского сейфа (у каждого банка свои расценки, об этом следует осведомиться заблаговременно), его подписывают продавец, покупатель и представитель банка. Все расходы по покупке квартиры по сложившейся практике берет на себя покупатель.
После тщательной проверки документов и текста договора купли-продажи, можно подписать договор купли-продажи. После этого покупатель и продавец отправляются в хранилище банка, где в присутствии продавца, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Перед этим, разумеется, продавцу необходимо удостоверится в том, что деньги не фальшивые и заказать вместе с пересчетом их проверку. Ее стоимость обычно составляет от 1500 до 2500 тыс. рублей.
В договоре с банком указывается документ, который должен предоставить продавец, чтобы забрать деньги. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового свидетельства о собственности на имя покупателя. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель (об этом тоже делается пометка в договоре с банком на ответственное сейфовое хранение).
После закладки денег три экземпляра договора купли-продажи должны быть направлены на государственную регистрацию в регистрационную палату. Сроки регистрации с лета 2010 г. сокращены до двух недель и не должны их превышать. Но нередко требуются дополнительные расходы на регистрацию, помимо основных пошлин, это тоже стоит учитывать (регистрацию так же оплачивает покупатель).
Когда документы будут готовы, покупатель вашей квартиры получит на руки свидетельство о регистрации и договор купли-продажи с отметкой о том, что он был зарегистрирован, а вы – договор и копию свидетельства.
Допустим, в Вашей жизни сложилась ситуация, когда принадлежащая Вам квартира нужна Вам меньше, чем те деньги, которые Вы рассчитываете получить в результате её продажи.
Ну, например, открылось наследство в виде жилого помещения, или целесообразно превратить в дензнаки приобретённое ранее, в качестве перспективного вложения жилье. Возможно, у Вас есть квартира, продав которую, Вы сможете сделать первоначальный взнос за жилое помещение более вместительное и комфортное, приобретаемое по ипотечному кредиту. И всё это, так или иначе, упирается в первое и основное действие — в продажу квартиры.
Продать квартиру самостоятельно
Естественно, самое простое — обратиться в специализированную фирму, которая за определённую плату, и на основании выданной Вами доверенности, произведёт все необходимые действия и вручит вам ключи от сейфа, где деньги лежат. Однако, услуга эта весьма дорогая. Оплата составит порядка 2 — 4%% от суммы сделки купли-продажи, при этом, в любом случае, даже если квартира совсем дешевая, гонорар юристов и риэлторов не опустится ниже планки в полторы — две тысячи долларов. Для крупных же городов, таких как Москва или Санкт-Петербург, этот гонорар может исчисляться несколькими тысячами долларов. Кроме того, как известно, там, где пахнет хорошими деньгами, всегда крутятся разные тёмные личности, которые могут вас попросту, извините за вульгаризм, кинуть. Увы, таковы реалии нашей жизни. Именно поэтому, некоторые энергичные и практичные люди стремятся подготовить и провести сделку купли-продажи квартиры собственными силами.
Итак, как же правильно продать квартиру, действуя самостоятельно?
Оценка стоимости квартиры
Прежде всего, определитесь, за какую сумму Вы готовы расстаться со своей недвижимостью. Очевидно, что вы уже имеете какие-то виды на эти деньги. Но, тем не менее, будьте реалистами. Ведь сильно завысив цену, Вы рискуете вообще никогда не продать это жильё.
Есть несколько способов составить белее или менее объективное представление о реальной рыночной цене продаваемой квартиры.
Прежде всего, можно обратиться к профессиональному оценщику, имеющему специальную подготовку, знающему методику оценки и имеющему соответствующую лицензию. Как правило, стоимость услуг этого специалиста составляет от одной до трёх тысяч рублей. Вы получите от него официальный документ, который, впрочем, не будет служить гарантией того, что потенциальный покупатель согласится с указанной там ценой. Более того, он тоже может привести своего оценщика, имеющего лицензию и свою субъективную точку зрения на Вашу квартиру. Велика вероятность, что результаты работы этих двух специалистов не совпадут, а потраченные Вами деньги будут выброшены на ветер. Более того, некоторые потенциальные покупатели резко негативно реагируют на любые оценочные документы, видя в них подвох или средство давления. Поэтому, если Вы воспользовались услугами оценщика для того, чтобы понять, на что можете рассчитывать, держите названную Вам сумму в уме, но не используйте полученный документ в качестве аргумента в свою пользу.
За помощью в оценке Вашей квартиры можно обратиться к частному риелтору или в риэлтерскую фирму. Это будет стоить примерно столько же.
Лучше, если специалист приедет к Вам на место. Увидев квартиру воочию, он сможет дать более точную оценку жилого помещения, в частности потому, что не только составит представление о её техническом состоянии, но и примет в расчет удобство её расположения и качество окружающего дом ландшафта, достоинства или недостатки транспортной инфраструктуры и прочее. Но и в этом случае не следует забывать, что мнение специалиста всегда будет грешить субъективизмом. Для вас это станет информацией, принятой для справки, и вовсе не будет означать, что именно по этой цене Вы должны выставлять квартиру на продажу. Вы вообще никому ничего не должны. Поэтому, исходите из своих интересов, и если у Вас есть намерение повысить цену относительно названной специалистами и Вы не ограничены во времени, то сделайте это. А если в Ваших интересах продать квартиру как можно скорее, то опустите планку относительно заданного ими уровня.
Услугами риелторов можно воспользоваться и бесплатно. Для этого, во многих риэлтерских фирмах существует система экспресс-оценки. Для получения информации таким способом, достаточно позвонить в фирму и назвать параметры квартиры, выставляемой на продажу, серию дома и его адрес. После этого, оператор риэлтерской фирмы сделает запрос в свою базу данных, где содержится информация об аналогичных жилых помещениях, и назовёт Вам примерную цену.
Резюмируя все сказанное выше, вынужден констатировать, что все методики оценки имеют некоторый процент погрешности, а это значит, что окончательное решение по цене Вы будете принимать самостоятельно в зависимости от Вашей конкретной ситуации.
Кстати, не стоит гнушаться и той информацией, которая в больших количествах имеется в газетах объявлений или в Интернете. Там можно найти ценовую информацию по квартирам, аналогичным Вашей.
Налог с продажи квартиры
И вот Вы, наконец, определились с предполагаемой ценой. Теперь придётся прояснить для себя один неприятный, но неизбежный процедурный вопрос, связанный с продажей квартиры.
Дело в том, что те деньги, которые вы получите в результате продажи квартиры, по закону считаются Вашим доходом, а значит, Вы должны будете заплатить с них подоходный налог. А если у квартиры несколько владельцев, скажем, она находится в долевой собственности членов Вашей семьи, то сумма подоходного налога распределяется между ними пропорционально размеру их доли.
Однако, не так всё страшно, и тут есть одна хитрость, а именно, если Вы владеете данной недвижимостью на протяжении срока, меньшего чем пять лет, то Вы не обязаны платить налог с суммы, не превышающей один миллион рублей. В случае же, если Вы являетесь собственником квартиры в течении более чем пяти лет, то налог не уплачивается вовсе. Такие меры Государство приняло для того, чтобы бороться со спекуляцией жилыми помещениями.
Правоустанавливающие документы
Теперь мы переходим к очень Важному разделу, а именно к правоустанавливающим документам на квартиру. Без них никакая сделка купли-продажи просто невозможна. Да и потенциальный покупатель не станет тратить своё время на пустые разговоры, не подкреплённые документальным подтверждением Вашего права на продажу этой недвижимости, то-есть подтверждения Вашего права собственности.
Если Вы являетесь первым продавцом приватизированной квартиры, то подтверждением Вашего права собственности на неё станет Свидетельство о регистрации права собственности и Договор о передаче Вам в собственность данной квартиры, заключенный в территориальном агентстве по приватизации.
В случае, если собственность долевая, а один из владельцев умер, то к перечисленным выше документам необходимо добавить Свидетельство о праве на наследование той доли, которая ране принадлежала умершему, которое выдается нотариусом по месту проживания покойного, а это Свидетельство должно быть зарегистрировано в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним с получением соответствующего подтверждающего документа.
Своё право на квартиру в ЖСК Вы должны будете подтвердить справкой о том, что Вами полностью выплачен пай, которую Вам выдадут в Правлении кооператива, а также Свидетельством о регистрации права собственности.
Если Вы владеете квартирой, долей квартиры или комнатой, которые приобретены Вами по договору купли-продажи, то подтверждением Вашего права собственности на эту недвижимость станут собственно договор купли-продажи, зарегистрированный в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и акт сдачи-приёмки этого жилого помещения.
Если квартира, доля квартиры или комната приобретены Вами в результате обмена, то Вы подтверждаете своё право собственности этим договором обмена, также зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и Свидетельством о регистрации права собственности.
Аналогичными документами подтверждаются права собственности на квартиру, долю квартиры или комнату в случае приобретения таковой недвижимости в дар или в наследство. При этом, естественно, факт дарения подтверждается зарегистрированным надлежащим образом договором дарения, а факт получения недвижимости в наследство по закону или по завещанию — нотариальным свидетельством о праве на наследство, зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Если квартира приобретена Вами на первичном рынке у юридического лица, в свою очередь, получившего её в порядке взаимозачёта (это распространенная практика, когда в строительстве участвуют несколько организаций, а потом рассчитываются между собой квартирами, пропорционально своим затратам), то подтверждением Вашего права на жильё будет договор передачи права (или уступки права) собственности на это жильё. Этот договор должен быть подписан Вами, представителем продавца (юридического лица) и зарегистрирован в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Кроме того, как и во всех прочих случаях, Вы должны иметь Свидетельство о праве собственности на это жильё.
Иногда люди получают квартиру на основании решения суда. В этом случае, кроме Свидетельства о праве собственности на неё, Вам следует получить в суде, вынесшем такое решение, копию такового решения.
Документы на квартиру дополнительно
Теперь, когда правоустанавливающие документы Вами подобраны, вы можете приступить к сбору прочей необходимой документации. А понадобятся Вам такие документы:
- Выданный БТИ технический паспорт квартиры. (Следует помнить, что срок его годности ограничен концом текущего года).
- В паспортном столе получите справку о том, что Вы зарегистрированы по месту жительства. Её можно получить быстро, правда и действует она всего десять дней.
- В местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним Вам должны выдать справку, подтверждающую Ваше право собственности на данную недвижимость, содержащую сведения о том, что эта недвижимость не заложена, не продана, на неё не наложен арест, она не является предметом залога и на неё не распространяются какие-либо прочие обременения. Срок жизни такой справки тоже невелик. Всё те же 10 дней. Поэтому такие «краткосрочные» документы целесообразно получать тогда, когда условия сделки купли-продажи уже согласованы с потенциальным покупателем и счет времени идёт на дни. Иначе набегаетесь за одним и тем же документом многократно.
- В РЭУ, ДЭЗ или другом аналогичном органе, получите справку об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
- В налоговой инспекции по месту жительства Вам обязаны выдать справку о том, что за Вами не числится долгов по налогу на имущество.
- Если одним из собственников квартиры является ребёнок, то Вам потребуется получить разрешение Вашей муниципальной Администрации на продажу квартиры. При этом, Вам предстоит доказать, что в результате продажи этого жилья и приобретения нового, жилищные условия несовершеннолетнего не будут ухудшены.
- Аналогичное разрешение Вам придется получить и в органах опеки. При этом учитываются интересы не только несовершеннолетних граждан, но лиц, признанных недееспособными.
- Вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, если она куплена в браке или является Вашей совместной собственностью, а сделка по продаже совершается лично Вами. К этому документы прилагается свидетельство о браке или свидетельство о разводе, если собственник изменил фамилию.
- Если после получения Свидетельства о праве собственности на квартиру, которую собираетесь продавать, Вы меняли паспорт, то Вам понадобится справка о смене паспорта. Дело в том, что по всем учетам по-прежнему будут фигурировать Ваши старые паспортные данные, а это создаст путаницу при совершении сделки. Такую справку Вам выдадут в паспортном столе по месту жительства.
Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры заключается и подписывается сторонами, как правило, в присутствии нотариуса, который и заверяет подлинность подписей сторон. Далее, подписанный и заверенный нотариально договор регистрируется в местном органе регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
По закону, покупатель становится владельцем жилья с момента регистрации договора купли-продажи и его права собственности. После этого стороны производят окончательный денежный расчёт.
Расчет по договору купли-продажи квартиры
Следует отметить, что, как правило, ещё до заключения договора, покупатель передает продавцу некоторую сумму денег в качестве гарантии серьёзности своих намерений, в размере, согласованной сторонами. Естественно, что покупатель, при получении этих денег пишет расписку. И здесь следует учитывать некоторые чисто терминологические нюансы, которые, впрочем, могут сильно изменить ситуацию при неблагоприятном развитии событий.
Дело в том, что, в расписке могут быть употреблены термины «задаток» или «аванс». Для многих они кажутся синонимами. Но это не так. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ выдача потенциальным покупателем аванса продавцу не влечёт за собой каких-либо правовых последствий. Таким образом, продавец, «ударив по рукам» с покупателем может проделать массу работы и отказать прочим возможным покупателям, ссылаясь на уже имеющуюся договорённость, а потенциальный покупатель в последний момент передумает и сделка сорвётся. При этом получивший аванс продавец будет обязан вернуть деньги потенциальному и непоследовательному покупателю.
Другое дело задаток. В случае если сделка сорвалась, а Вы уже проделали массу работы, сумма задатка остаётся у Вас в качестве неустойки.
Для производства денежных расчетов, как правило, используют арендованную банковскую ячейку. Этот способ в одинаковой степени гарантирует интересу, как стороны продавца, так и покупателя.
Не следует думать, что покупатель придёт к Вам сам. Для того чтобы презентовать свою недвижимость на рынке жилья следует затратить некоторые усилия.
Прежде всего, воспользуйтесь всеми возможными и доступными Вам способами проинформировать общественность о том, что Вы намерены продать квартиру. Следует подать объявление в издание/издания, специализирующиеся на публикации такого рода информации. Их много в каждом городе.
Если у Вас есть возможность, разместите свои предложения о продаже в Интернете. Там множество сайтов бесплатно предлагают свои услуги в качестве доски объявлений. При этом не ленитесь периодически обновлять своё послание, иначе оно постепенно сползёт в самый конец списка, благодаря новым публикациям.
Ну и, как это ни странно, не стоит гнушаться банальной расклейкой объявлений на столбах, заборах и автобусных остановках. Это способ может оказаться наиболее эффективным, потому что и те, кто хочет купить квартиру, тоже будут расклеивать свои объявления с телефонами на тех же поверхностях. Вот вы и увидите друг друга.
Как правильно показать квартиру
Мы, естественно, исходим из того, что продавая свою квартиру, Вы не имеете намерения кого-либо обмануть. Но некоторые недостатки Вашей квартиры совершенно не обязательно выпячивать при первичных переговорах с потенциальным покупателем. Так сказать, при «смотринах».
Например, если вид из окна оставляет желать лучшего, первое знакомство стоит назначить на вечер, когда покупатель не будет сразу напуган этим внешним антуражем Вашего района.
Перед продажей не стоит сильно тратиться на ремонт квартиры. Всё равно, большинство нормальных людей, покупая недвижимость, первым делом отдирают всё, что там есть и делают капитальный ремонт на свой вкус. Поэтому, целесообразно произвести небольшой косметический ремонт. Поклеить чистенькие светлые обои, кое-что подкрасить и подправить. Если есть возможность выбросить или вывезти старую мебель, то сделайте это. Покупатель лучше воспринимает пустые просторные и светлые пространства, мысленно планируя, куда и что из своих вещей он сможет поставить.
Естественно, никакого мусора
Пусть в предполагаемой на продажу квартире слегка пахнет краской и обойным клеем. Это производит подсознательное позитивное впечатление на покупателей, свидетельствуя о том, что до них тут жили приличные и чистоплотные люди.
Ни в коем случае не оставляйте в квартире запах домашних животных или, если квартира получена в наследство от престарелых родственников, запах болезни и неухоженной старости. Это отпугивает моментально.
Потенциальным покупателям, даже если они приехали на машине, необходимо ненавязчиво объяснить, что от Вашей квартиры можно легко и быстро пешком или на общественном транспорте добраться до метро, и что здесь вообще всё очень близко и множество хороших магазинов, школ, поликлиник и детских садов.
Больше конструктивного позитива
В квартире должна хорошо функционировать сантехника. И это вовсе не значит, что её надо поменять перед продажей. Просто нигде ничего не должно капать, подтекать и издавать неприятный запах.
Если ранее на вас «протекали» соседи сверху, то устраните все следы этой протечки, иначе покупатель может подумать, что такая беда случается систематически. Где можно заклейте и забелите подтёки. Это очень важно!
В окнах не должно быть разбитых стёкол. Это создает резко негативное впечатление о квартире в целом.
Впрочем, эти советы профессиональных риелторов достаточно банальны по своей сути. Несомненно, у Вас хватит смекалки и изобретательности, для того, чтобы показать товар лицом. И тогда Ваша сделка будет весьма выгодной.
Юрченко Василий Георгиевич, специально для рмнт.ру
Итак, для продажи квартиры нужны следующие документы (список может различаться в зависимости от конкретной ситуации):1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца и копии всех его страниц, содержащих в себе информацию. Если продавцу (собственнику) квартиры 14-18 лет, то вместе с паспортом предъявляется свидетельство о рождении.2. Доверенность на представителя продавца, если последний не может лично присутствовать при заключении сделки - оформляется у нотариуса. 3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи , договор дарения, договор мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда, вступившее в силу) и свидетельство о его регистрации в регистрирующем органе. 4. Технический паспорт на квартиру (поэтажный план, экспликация) - выдается органом технической инвентаризации (БТИ) в среднем через 2 недели после подачи документов и имеет срок годности 5 лет с момента выдачи. В зависимости от ситуации также для продажи квартиры может потребоваться кадастровый паспорт, справка Ф-7, справка об оценочной стоимости (не путать с рыночной) и др. И если сроки поджимают и документы нужны срочно, это скажется на цене. Не забывайте о перепланировке – она должна быть зарегистрирована в БТИ.5. Выписка из домовой книги (информация о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире) – действительна в течение месяца.6. Свидетельство о заключении брака, если собственник продаваемой квартиры состоит в браке. 7. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры , если продавец на момент ее покупки состоял в браке. Такая квартира является совместно нажитым имуществом и не может быть продана без согласия супруга.8. Свидетельство о расторжении брака, если брак расторгнут.9. Свидетельство о смерти супруга, если супруг умер.10. Разрешение органов опеки, если собственником квартиры (или сособственником) является несовершеннолетний. Также потребуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (собственником) является несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, то потребуется письменное согласие попечителя.11. Квитанция об уплате государственной пошлины. 12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по уплате налогов, если продаваемая квартира получена в дар или унаследована. 13. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги - действительна в течение месяца.14. Копия финансово-лицевого счета - действительна в течение месяца.15. Договор купли-продажи в трех экземплярах (один передается покупателю, второй продавцу, третий остается в регистрационной палате). 16. Акт о передаче жилого помещения - является последним документом, подписываемым при заключении сделки купли-продажи квартиры . Он подтверждает передачу денег по проданной квартире и удостоверяет отсутствие претензий у сторон.Важно учитывать сроки выполнения и действия собираемых документов. Некоторые справки делаются по запросу в течение длительного времени, и за срочность (если таковая имеется) придется платить сверх установленного тарифа. С другой стороны, некоторые документы действительны в течение достаточно короткого времени, и в этом случае есть риск не уложиться в срок. Если продается только часть квартиры (доля, комната), то потребуются дополнительные документы. Кроме того, продавцу следует обратить внимание на документы покупателя, особенно в тех случаях, когда в сделке участвуют несовершеннолетние покупатели, либо требуется согласие супруга покупателя на покупку квартиры . В свою очередь покупатель может затребовать дополнительные документы для проверки юридической чистоты квартиры . Все эти нюансы знает профессиональный риэлтор. Если вы решили сэкономить на услугах посредника и заниматься продажей квартиры самостоятельно, будьте готовы к тому, что это займет много времени.
